BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 1 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 76209

de octubre de 2005, 2 de febrero de 2010, 13 de julio de 2011, 2 de diciembre de 2013, 3
de julio de 2014, 19 de febrero y 9 de octubre de 2015 y 21 de abril de 2016, entre otras).
Para ello, debe determinarse, en el presente caso, si se cumplen los requisitos
exigidos por este Centro Directivo para la inscripción de un exceso de cabida, que han
sido conceptuados reiteradamente, como aquel procedimiento por el que se hace
constar en los libros la correcta extensión y descripción de la finca como base del
Registro.
Como señalaron las Resoluciones de 17 de octubre de 2014, 21 de marzo de 2016
y 23 de febrero y 14 de marzo de 2023, entre otras muchas, siguiendo una doctrina
consolidada, por la cual: «a) La registración de un exceso de cabida stricto sensu solo
puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la
descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal
rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la descripción
registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la
que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos
originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la
cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el
intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría la
originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Esta doctrina trata de posibilitar la inscripción de la rectificación de la cabida de la
finca inscrita, cuando las diferencias entre la superficie que figure en la descripción
registral y la correspondiente a su descripción actualizada o rectificada deriven de
«errores descriptivos del Registro y no a la celebración de negocios traslativos o en
general a cualquier modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca
inscrita».
En el presente caso, las dudas de identidad que expone el registrador se
fundamentan, esencialmente, en las alteraciones físicas que resultan de la consulta de
antecedentes catastrales en la Sede Electrónica del Catastro, unido a una enorme
desproporción de superficie, lo que estima, según se expone con detalle en su nota de
calificación, que es indiciario de un incremento superficial a costa de un terreno adicional
colindante, revelando la intención de aplicar el folio registral tal superficie colindante, con
encubrimiento de un negocio de modificación de entidad hipotecaria, o una
inmatriculación que no ha tenido acceso al Registro, todo ello proscrito por la legislación
hipotecaria.
Este procedimiento, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato
incorrectamente reflejado inicialmente en el Registro al inmatricular la finca, por lo que la
existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de encontrarnos en cualquier
otro caso –inmatriculaciones de parcelas colindantes o encubrimiento de otras
operaciones como agrupaciones o agregaciones– pueden (y deben) generar una
calificación negativa a la inscripción del exceso, o defecto, de cabida declarado.
Como ya se afirmó en las Resoluciones de 22 de abril y 8 de junio de 2016, las
dudas que en tales casos puede albergar el registrador han de referirse a que la
representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que
se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria
(cfr. artículos 9.b), 199.1 y último párrafo del artículo 201.1 de la Ley Hipotecaria), sin
que exista limitación de utilización de estos procedimientos solo por razón de la
diferencia respecto a la cabida inscrita en ausencia de tales dudas.
En el presente caso, el registrador alberga dudas fundadas sobre la posibilidad de
que el expediente de rectificación de descripción registral pueda encubrir un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, por un incremento muy
significativo de su superficie, pues de 132.440 metros cuadrados metros cuadrados de
superficie registral, pasaría a 343.669 metros cuadrados de superficie catastral.

cve: BOE-A-2023-13005
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Núm. 130