BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 1 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 76208

por la posibilidad de que se esté encubriendo una anterior transmisión que no hubiera
tenido acceso al Registro. Tales dudas, se basan en que falta correspondencia a juicio
del registrador entre la finca registral y la representación gráfica aportada, al haberse
comprobado, consultados los antecedentes registrales y de la parcela en la cartografía
catastral la existencia de alteraciones sobre la realidad física exterior que se pretende
acotar con la nueva descripción, resultando no incontrovertido, que no se trate de
rectificar un erróneo dato registral, sino encubrir el intento de aplicar al folio registral una
nueva realidad física añadiendo a la originaria finca registral una superficie colindante
adicional, pretendiéndose inscribir un exceso notablemente superior al 100%, que
aunque no sea determinante de una calificación negativa, sí ayuda a la formación de la
duda ante la magnitud del exceso. Además, afirma la existencia de previas operaciones
registrales de agrupación y segregación de la finca, con importantes excesos de cabida
registrados con anterioridad.
El recurrente se opone a la calificación alegando que la magnitud del exceso no es
causa determinante de la denegación y que el registrador no ha motivado las dudas en la
identidad de la finca.
Se plantea, por tanto, como objeto de este recurso la cuestión de si se encuentran
justificadas las dudas señaladas por el registrador.
2. Es cierto, como dice el recurrente, que el artículo 199, a diferencia de lo que
ocurre con el artículo 201.1, ambos de la Ley Hipotecaria, no alude expresamente a las
dudas en la identidad de la finca y que parece limitar la denegación a la posible invasión
de dominio público o de otra finca registral con georreferenciación inscrita.
En este sentido, el último párrafo del apartado 1 del artículo 201 de la Ley
Hipotecaria (con redacción diferenciada de la del apartado 3) limita los supuestos en los
que pueden manifestarse dudas de identidad de la finca.
Así, dispone que «si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en
el expediente y del contenido del historial de las fincas en el Registro, albergare dudas
fundadas sobre la posibilidad de que el expediente de rectificación de descripción
registral encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad
hipotecaria, procederá a suspender la inscripción solicitada motivando las razones en
que funde tales dudas».
Pero, el artículo 199.1 de la Ley Hipotecaria dispone en su párrafo tercero: «La
certificación gráfica aportada, junto con el acto o negocio cuya inscripción se solicite, o
como operación específica, será objeto de calificación registral conforme a lo dispuesto
en el artículo 9».
Es decir, este párrafo remite a los párrafos quinto y sexto del artículo 9.b) de la Ley
Hipotecaria, cuando disponen: «La representación gráfica aportada será objeto de
incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el
Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita,
valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica
previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes».
Por tanto, no es exacta la afirmación del recurrente cuando declara que «la
inscripción solo podrá ser denegada si la misma coincidiera en todo o parte con otra
base gráfica inscrita o con el dominio público, coincidencia que no se da en el presente
caso», sino que es preciso que el registrador, en todo caso, no tenga dudas sobre la
identidad de la finca, y que, de tenerlas, sean fundamentadas de forma objetiva.
3. En consecuencia, procede centrarse en la justificación de las dudas en la
identidad de la finca alegadas por el registrador. Es decir, si el juicio de falta de identidad
de la finca por parte del registrador puede considerarse arbitrario o discrecional, o si está
debidamente motivado y fundado en criterios objetivos y razonados (Resoluciones de 8

cve: BOE-A-2023-13005
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