III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-13002)
Resolución de 11 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Mataró n.º 3, por la que se suspende la inscripción de una escritura de venta extrajudicial de un bien hipotecado.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 130
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76167
– Junto con la citada escritura se acompaña el acta de protocolización del
expediente de venta extrajudicial, autorizada por el notario de Vilassar de Mar, don Albert
Domingo Castellà, el 11 de noviembre de 2022, con el número 2038 de su protocolo, de
la que resulta en la diligencia quinta, en cuanto a la notificación de las actuaciones a los
titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca, que se hizo envío
por correo certificado con acuse de recibo a Telepizza-Costa Tropical, SL como titular de
una condición resolutoria objeto de la inscripción 18.ª sobre la finca, y conforme a la
diligencia novena, se hace constar que dicho envío no se entregó al destinatario citado.
Fundamentos de Derecho.
Establece el artículo 236.2 del Reglamento Hipotecario: “La enajenación del bien
hipotecado se formalizará en escritura pública después de haberse consignado en acta
notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes”
y conforme al artículo 236-L apartado 2 del Reglamento Hipotecario: “En la escritura se
harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo
establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las
notificaciones prevenidas en los artículos 236-c y 236-d; que el importe de la venta o
adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de
haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado
segundo del artículo 236-k”.
La falta o defecto de estos trámites y diligencias esenciales a que se refieren los
preceptos anteriores, puede determinar la nulidad del procedimiento, lo que comporta la
necesaria calificación registral de los mismos, conforme al artículo 18 de la Ley
Hipotecaria. Ello requiere que se precisen en la escritura estos trámites esenciales y, en
particular, el relativo a las notificaciones a que se refiere el artículo 236-d del Reglamento
Hipotecario, según el cual: “1. Transcurridos diez días desde el requerimiento sin que
éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las
actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio,
si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos
posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en
la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos
en la parte asegurada por la hipoteca.
2. Dichas notificaciones se efectuarán en los domicilios de los interesados que
figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial.
Si los domicilios fueran desconocidos, si no resultase posible la notificación por
cédula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de la efectiva recepción
de aquélla, se procederá a la notificación por medio de anuncios, que se fijarán en el
tablón del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán, cuando el valor
de la finca, a efectos de subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el ‘Boletín Oficial’
de la provincia o de la Comunidad Autónoma correspondiente…”
Sobre la importancia y relevancia jurídica de la ausencia de dicho trámite resulta
oportuno recordar que nuestro Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de reiterar en
innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro
de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan
ejercitar su derecho constitucional de defensa (sentencia de 7 de mayo de 2012, por
todas), doctrina que por identidad de razón debe extrapolarse a los procedimientos de
enajenación forzosa de finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario.
Así, de tal doctrina se desprende que sólo mediante la correcta comunicación
(requerimiento o notificación en cada caso previsto) se salvaguarda el derecho del
destinatario a adoptar la postura procesal que estime conveniente. De aquí que los
órganos responsables de la comunicación deban observar una debida diligencia para
asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación especialmente cuando el
mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente
(sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010).
cve: BOE-A-2023-13002
Verificable en https://www.boe.es
II.
Núm. 130
Jueves 1 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 76167
– Junto con la citada escritura se acompaña el acta de protocolización del
expediente de venta extrajudicial, autorizada por el notario de Vilassar de Mar, don Albert
Domingo Castellà, el 11 de noviembre de 2022, con el número 2038 de su protocolo, de
la que resulta en la diligencia quinta, en cuanto a la notificación de las actuaciones a los
titulares de cargas, gravámenes y asientos posteriores a la hipoteca, que se hizo envío
por correo certificado con acuse de recibo a Telepizza-Costa Tropical, SL como titular de
una condición resolutoria objeto de la inscripción 18.ª sobre la finca, y conforme a la
diligencia novena, se hace constar que dicho envío no se entregó al destinatario citado.
Fundamentos de Derecho.
Establece el artículo 236.2 del Reglamento Hipotecario: “La enajenación del bien
hipotecado se formalizará en escritura pública después de haberse consignado en acta
notarial el cumplimiento de los trámites y diligencias previstos en los artículos siguientes”
y conforme al artículo 236-L apartado 2 del Reglamento Hipotecario: “En la escritura se
harán constar los trámites y diligencias esenciales practicados en cumplimiento de lo
establecido en los artículos anteriores y, en particular, que se practicaron las
notificaciones prevenidas en los artículos 236-c y 236-d; que el importe de la venta o
adjudicación fue igual o inferior al importe total garantizado por la hipoteca y, en caso de
haberlo superado, que se consignó el sobrante en la forma prevista en el apartado
segundo del artículo 236-k”.
La falta o defecto de estos trámites y diligencias esenciales a que se refieren los
preceptos anteriores, puede determinar la nulidad del procedimiento, lo que comporta la
necesaria calificación registral de los mismos, conforme al artículo 18 de la Ley
Hipotecaria. Ello requiere que se precisen en la escritura estos trámites esenciales y, en
particular, el relativo a las notificaciones a que se refiere el artículo 236-d del Reglamento
Hipotecario, según el cual: “1. Transcurridos diez días desde el requerimiento sin que
éste hubiere sido atendido, el Notario procederá a notificar la iniciación de las
actuaciones a la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción de dominio,
si fuese distinta del deudor, así como a los titulares de cargas, gravámenes y asientos
posteriores a la hipoteca que se ejecuta, para que puedan, si les conviene, intervenir en
la subasta o satisfacer antes del remate el importe del crédito y de los intereses y gastos
en la parte asegurada por la hipoteca.
2. Dichas notificaciones se efectuarán en los domicilios de los interesados que
figuren en el Registro de la Propiedad y en la forma prevenida por la legislación notarial.
Si los domicilios fueran desconocidos, si no resultase posible la notificación por
cédula o por correo con acuse de recibo, o si el Notario dudase de la efectiva recepción
de aquélla, se procederá a la notificación por medio de anuncios, que se fijarán en el
tablón del Ayuntamiento y del Registro de la Propiedad y se insertarán, cuando el valor
de la finca, a efectos de subasta, exceda de 5.000.000 de pesetas, en el ‘Boletín Oficial’
de la provincia o de la Comunidad Autónoma correspondiente…”
Sobre la importancia y relevancia jurídica de la ausencia de dicho trámite resulta
oportuno recordar que nuestro Tribunal Constitucional ha tenido ocasión de reiterar en
innumerables ocasiones la trascendencia que los actos de comunicación tienen dentro
de los procedimientos judiciales como medio de garantizar que los destinatarios puedan
ejercitar su derecho constitucional de defensa (sentencia de 7 de mayo de 2012, por
todas), doctrina que por identidad de razón debe extrapolarse a los procedimientos de
enajenación forzosa de finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario.
Así, de tal doctrina se desprende que sólo mediante la correcta comunicación
(requerimiento o notificación en cada caso previsto) se salvaguarda el derecho del
destinatario a adoptar la postura procesal que estime conveniente. De aquí que los
órganos responsables de la comunicación deban observar una debida diligencia para
asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación especialmente cuando el
mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente
(sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010).
cve: BOE-A-2023-13002
Verificable en https://www.boe.es
II.
