BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 1 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 76175

rigor formal del procedimiento de ejecución hipotecaria, en el que su extraordinaria
limitación de la cognición procesal tiene como contrapartida una escrupulosa
observancia de los requisitos formales legalmente establecidos; doctrina que por
identidad de razón debe extrapolarse a los procedimientos de enajenación forzosa de
finca hipotecada mediante su venta extrajudicial ante notario.
5. En el supuesto de este expediente, el defecto observado en la nota de
calificación no versa sobre que no se hayan efectuado las averiguaciones oportunas, y,
de hecho, no se ha llegado a la notificación edictal –aun cuando la posterior subasta fue
publicada en el «Boletín Oficial del Estado»–, lo que se discute es si el requerimiento ha
sido efectuado correctamente.
Como se ha relacionado anteriormente, el requerimiento debe hacerse en primer
lugar en el domicilio señalado en la escritura de préstamo hipotecario y consignado en la
inscripción de la hipoteca; en el caso de que la notificación en dicho domicilio resulte
infructuosa, deberá procederse conforme a la doctrina constitucional antes expuesta y,
aunque referido al procedimiento de ejecución hipotecaria judicial, según resulta del
artículo 686.3 de la ley de Enjuiciamiento Civil: «Intentado sin efecto el requerimiento en
el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las
personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las
averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a
ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164».
El registrador entiende que la notificación debe hacerse personalmente, pero en este
punto debe distinguirse entre la citación judicial y la que se efectúa extrajudicialmente, ya
que ambas tienen diferencias.
El requerimiento extrajudicial de pago viene recogido en el artículo 686.2 de la Ley
de Enjuiciamiento Civil, que señala: «A estos efectos, el requerimiento al deudor y en su
caso las notificaciones al tercer poseedor hipotecante no deudor y titulares, en su caso,
de derechos inscritos con posterioridad al derecho real de hipoteca que se ejerce, habrá
de realizarse en el domicilio que conste consignado por cada uno de ellos en el Registro.
El requerimiento o notificación se hará por el Notario, en la forma que resulte de la
legislación notarial, en la persona del destinatario, si se encontrare en el domicilio
señalado. No hallándose en el domicilio, el Notario llevará a efecto la diligencia con la
persona mayor de edad que allí se encontrare y manifieste tener con el requerido
relación personal o laboral. El Notario hará constar expresamente la manifestación de
dicha persona sobre su consentimiento a hacerse cargo de la cédula y su obligación de
hacerla llegar a su destinatario». Así, es la redacción actual la que contempla la
posibilidad de requerir extrajudicialmente en el domicilio o fuera del domicilio fijado en la
escritura, pero en este último caso deberá hacerse en la persona del destinatario.
Distinta es la regulación del requerimiento judicial según el cual intentado sin efecto
el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el
mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, (esto es las señaladas
en el apartado 2) y, realizadas por la oficina judicial las averiguaciones pertinentes para
determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la
forma prevista en el artículo 164. En el requerimiento judicial no se hace referencia a la
notificación fuera del domicilio, sino en el domicilio del deudor que resulte de las
averiguaciones efectuadas, habilitándose en último extremo la notificación edictal, que
no se contempla en el caso del requerimiento extrajudicial.
Así, el momento en que la notificación en el domicilio situado en territorio español
resulte infructuosa será cuando haya de aplicarse la citada doctrina del Tribunal
Constitucional, de modo que, antes de practicar la comunicación edictal y para evitar la
indefensión de los deudores hipotecantes, debe intentarse la comunicación personal.
Por tanto, de acuerdo con lo expuesto, y siguiendo el criterio de las Resoluciones de
este Centro Directivo (entre otras, las de 16 de diciembre de 2013 y 3 de agosto
de 2017), debe entenderse que resultando infructuosa la notificación por correo
certificado, debe verificarse una notificación personal del notario. Así lo ha puesto de
relieve más recientemente la Resolución de 25 de septiembre de 2019 respecto de las

cve: BOE-A-2023-13002
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