III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12601)
Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Zaragoza n.º 3, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación derivado de una ejecución hipotecaria por razón de haberse tenido en cuenta un tipo de subasta no inscrito e inferior al que figura como pactado en la inscripción del derecho real de hipoteca ejecutada.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73701
En esa Resolución se afirmaba, en primer lugar, que durante la «fase de seguridad»
de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el
consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares
registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye
por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los
correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el
ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a
otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución
(la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).
Pero, en segundo lugar, se resolvía acerca de la necesidad de tal consentimiento si
cuando se pretende la inscripción del pacto de novación del tipo para subasta, ya no se
encuentra la hipoteca en la «fase de seguridad», sino que lo que se pretende es la
inscripción del pacto de reducción del precio para subasta cuando la hipoteca ya está en
trámites de ejecución por constar a su margen la nota de expedición de certificación de
dominio y cargas, o ya ha sido ejecutada por el procedimiento especial de ejecución
directa contra bienes hipotecados, se ha celebrado la subasta, y se ha adjudicado la
finca al ejecutante o a otros postores. El momento de separación de ambas situaciones
hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de
dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
En conclusión, dicha Resolución señalaba que no resulta permitido la inscripción de
un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la
subasta ya ha tenido lugar, y con el que sólo se pretende subsanar, a posteriori, las
deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución al no respetar el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria, y con ello, vulnerarse los derechos que del mismo
artículo se infieren a favor del dueño de finca hipotecada y de los titulares de cargas
posteriores.
4. No procede analizar en este recurso las razones por las que una cifra que señala
únicamente el valor de una finca a efectos de su precio de venta se ha tenido en cuenta
en la ejecución como tipo de tasación para la subasta, o por qué, si esa fue la intención
de las partes, no se convino expresamente en la escritura de subrogación hipotecaria del
año 2009 la reducción del tipo de subasta, pues no es ese el objeto del presente recurso.
Lo cierto es que, registralmente, el precio pactado para subasta quedó inalterado tras
la referida inscripción 4.ª, manteniéndose la cifra de 26.326,50 euros, y, por tanto, es de
suponer que ese concreto dato registral y no otro distinto fue el que se consignó en la
certificación registral de dominio y cargas expedida a efectos de la ejecución.
Por lo tanto, resultan de aplicación directa en este supuesto varios preceptos
esenciales:
Así, el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que para que
proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra bienes
hipotecados es necesario, entre otros extremos, «que en la escritura de constitución de
la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien
hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)».
Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de
modificación– de la hipoteca, sino que, como veremos, es preciso además que conste
también inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio artículo 682, en
su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la inscripción de la
hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior».
Es cierto que, ante la simple lectura de este precepto podría hipotéticamente ponerse
en duda qué repercusión tendría el supuesto en el que el registrador no hubiera hecho
constar en la inscripción «el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva
de tipo en la subasta».
Pero esa duda puramente hipotética queda inmediatamente despejada, no sólo por
aplicación del tradicional principio general de inoponibilidad frente a terceros de lo no
cve: BOE-A-2023-12601
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73701
En esa Resolución se afirmaba, en primer lugar, que durante la «fase de seguridad»
de la hipoteca, es decir, antes de interponerse la demanda ejecutiva, es innecesario el
consentimiento para la modificación del tipo de subasta por parte de los titulares
registrales de cargas posteriores, ya que la inscripción del valor de tasación no atribuye
por sí misma derecho alguno a esos titulares posteriores hasta la utilización de los
correspondientes procedimientos ejecutivos hipotecarios, pues, hasta ese momento, el
ejecutante puede desvirtuar la expectativa que tienen a un posible sobrante acudiendo a
otros procedimientos distintos a la ejecución hipotecaria para llevar a cabo la ejecución
(la ejecución ordinaria o el procedimiento declarativo).
Pero, en segundo lugar, se resolvía acerca de la necesidad de tal consentimiento si
cuando se pretende la inscripción del pacto de novación del tipo para subasta, ya no se
encuentra la hipoteca en la «fase de seguridad», sino que lo que se pretende es la
inscripción del pacto de reducción del precio para subasta cuando la hipoteca ya está en
trámites de ejecución por constar a su margen la nota de expedición de certificación de
dominio y cargas, o ya ha sido ejecutada por el procedimiento especial de ejecución
directa contra bienes hipotecados, se ha celebrado la subasta, y se ha adjudicado la
finca al ejecutante o a otros postores. El momento de separación de ambas situaciones
hipotecarias vendría marcado a efectos registrales por la expedición de la certificación de
dominio y cargas prevista, a efectos de la ejecución hipotecaria, en el artículo 688 de la
Ley de Enjuiciamiento Civil.
En conclusión, dicha Resolución señalaba que no resulta permitido la inscripción de
un pacto que por su naturaleza se refiere a una subasta futura, cuando en realidad la
subasta ya ha tenido lugar, y con el que sólo se pretende subsanar, a posteriori, las
deficiencias en las que incurrió el procedimiento de ejecución al no respetar el
artículo 130 de la Ley Hipotecaria, y con ello, vulnerarse los derechos que del mismo
artículo se infieren a favor del dueño de finca hipotecada y de los titulares de cargas
posteriores.
4. No procede analizar en este recurso las razones por las que una cifra que señala
únicamente el valor de una finca a efectos de su precio de venta se ha tenido en cuenta
en la ejecución como tipo de tasación para la subasta, o por qué, si esa fue la intención
de las partes, no se convino expresamente en la escritura de subrogación hipotecaria del
año 2009 la reducción del tipo de subasta, pues no es ese el objeto del presente recurso.
Lo cierto es que, registralmente, el precio pactado para subasta quedó inalterado tras
la referida inscripción 4.ª, manteniéndose la cifra de 26.326,50 euros, y, por tanto, es de
suponer que ese concreto dato registral y no otro distinto fue el que se consignó en la
certificación registral de dominio y cargas expedida a efectos de la ejecución.
Por lo tanto, resultan de aplicación directa en este supuesto varios preceptos
esenciales:
Así, el artículo 682.2.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que para que
proceda la aplicación de ese especial procedimiento de ejecución directa contra bienes
hipotecados es necesario, entre otros extremos, «que en la escritura de constitución de
la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien
hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta (…)».
Pero no basta con que tal precio conste en la escritura de constitución –o de
modificación– de la hipoteca, sino que, como veremos, es preciso además que conste
también inscrito en el Registro de la Propiedad.
Esta segunda exigencia ya parece inducirse directamente del propio artículo 682, en
su apartado 3, cuando afirma que «el Registrador hará constar en la inscripción de la
hipoteca las circunstancias a que se refiere el apartado anterior».
Es cierto que, ante la simple lectura de este precepto podría hipotéticamente ponerse
en duda qué repercusión tendría el supuesto en el que el registrador no hubiera hecho
constar en la inscripción «el precio en que los interesados tasan la finca para que sirva
de tipo en la subasta».
Pero esa duda puramente hipotética queda inmediatamente despejada, no sólo por
aplicación del tradicional principio general de inoponibilidad frente a terceros de lo no
cve: BOE-A-2023-12601
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Núm. 127
