BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73680

“presunción de exactitud y validez del contenido de los asientos registrales. En otro
caso, es decir cuando no conste dicha inscripción en el Registro Mercantil, deberá
acreditarse la legalidad y existencia de la representación alegada en nombre del titular
registral a través de la reseña identificativa de los documentos que acrediten la realidad y
validez de aquella y su congruencia con la presunción de validez y exactitud registral
establecida en los artículos 20 del Código de Comercio y 7 del Reglamento del Registro
Mercantil. Para que el nombramiento de administrador produzca efectos desde su
aceptación, háyase o no inscrito dicho nombramiento en el Registro Mercantil, es preciso
justificar que dicho nombramiento es además valido por haberse realizado con los
requisitos, formalidades y garantías establecidas por la legislación de fondo aplicable. No
se trata en resumen de oponibilidad o no frente a tercero, de buena o mala fe, del
nombramiento de administrador no inscrito, sino de acreditación de la validez,
regularidad y plena legitimación del que actúa en representación del titular inscrito en el
Registro de la Propiedad en base a un nombramiento que no goza de la presunción de
validez y exactitud derivada de la inscripción en el Registro Mercantil y que, por tanto, en
principio responde a una situación contraria a la que publica dicho Registro Mercantil con
efectos frente a todos desde su publicación en el "Boletín Oficial del Registro Mercantil”
(artículos 21.1 Código del Comercio y 9 del Reglamento del Registro Mercantil), y por
tanto también frente al que conoce la falta de inscripción de dicho nombramiento pues
consta en la propia escritura. No habiéndose acreditado la inscripción en el Registro
Mercantil del nombramiento de los administradores solidarios don J. A. R. R. y don D. R.
G., no puede procederse a la inscripción solicitada. Fundamentos de derecho:
Resoluciones de la Dirección” [sic]
Tales argumentos son contrarios tanto a lo establecido en el art. 98 de la
Ley 24/2001, de 27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden
Social, y han sido rebatidos por la Resolución de 18 de diciembre de 2019, de la
Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la
negativa de la registradora de la propiedad de Xirivella a inscribir una escritura de
compraventa. En dicha resolución, en un supuesto análogo al que nos ocupa, se resolvió
lo siguiente:
La objeción que opone la registradora se refiere a la falta de inscripción en el
Registro Mercantil del nombramiento de las administradoras de la sociedad vendedora, y
considera que la reseña que se hace de los documentos fehacientes de los que resulta
la representación acreditada al notario autorizante de la escritura no contiene todas las
circunstancias que legalmente sean procedentes para que pueda reputarse válido el
nombramiento (…)
La valoración de la suficiencia de las facultades de representación del otorgante de la
escritura le corresponde al notario autorizante de la escritura, sin que el registrador
pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en que resulte congruente con el
contenido del título al que se refiere. Para emitir ese juicio de suficiencia, el notario
autorizante ha de examinar la existencia, validez y vigencia del poder del que resulta la
legitimación. Y en la escritura o el titulo otorgado, el notario debe dejar constancia
expresa de que ha cumplido esa obligación, es decir, que ha comprobado la validez y
vigencia del poder, además de realizar una “reseña identificativa del documento
auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada”. Cuando,
como es el caso, se trata de un poder conferido por una sociedad mercantil que no
consta inscrito, el notario autorizante debe, bajo su responsabilidad, calificar de forma
rigurosa la validez y vigencia del poder otorgado por una sociedad mercantil y dejar
constancia de que ha desarrollado tal actuación, de forma que la reseña del documento
auténtico del que resulta la representación exprese las circunstancias que, a juicio del
notario, justifican la validez y vigencia del poder en ejercicio del cual interviene el
apoderado, ya se trate de un poder general no inscrito, ya de un poder especial.
Conforme al tenor del art. 98.2 de la Ley 24/2001, el registrador no puede revisar el juicio
de validez y vigencia del poder realizado por el notario autorizante, pues limita la
calificación registral “a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio

cve: BOE-A-2023-12599
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Núm. 127