BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73670

certificación de dominio de la finca hipotecada, y no con anterioridad. Y en este caso
debemos reiterar que el conocimiento de la existencia de un tercer poseedor solo nace al
momento de expedir dicha certificación de dominio, evidentemente posterior a la
presentación de la ejecución.
La normativa procesal no exige que previamente a la presentación de la demanda de
ejecución deba el ejecutante asegurarse de a quién corresponde la titularidad de las
fincas cuya ejecución se pretende. De hecho, la Ley Procesal Civil establece la
regulación específica para la ejecución de los bienes hipotecados. Y precisamente en su
ya reiterado artículo 689 regula el supuesto de que en la certificación de dominio y
cargas apareciera un titular del dominio que no haya sido requerido de pago. Y el
artículo 685.2 de la Ley procesal establece los documentos que se deben acompañar a
la demanda, entre los que se establece el título inscrito. Y de dicho título inscrito, del que
se desprende que las fincas hipotecadas están inscritas únicamente a favor de la
prestataria, no resulta posible advertir la existencia de terceros poseedores.
De ahí que la propia LEC resuelva esta cuestión, por la posible transmisión de las
fincas hipotecadas a terceros, mediante el artículo 689.2 en relación con el artículo 659.1
de la LEC. No existe indefensión del tercer poseedor, puesto que éste fue el que
incumplió la exigencia que le impone el artículo 685. 1 de la LEC, que indica que la
demanda será dirigida frente al tercer poseedor, siempre que este último hubiese
acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados.
Este precepto aclara de forma absoluta cuando procede la demanda contra el tercer
poseedor y lo ciñe a los supuestos en que el tercer poseedor no solo haya comunicado,
sino también acreditado al acreedor la adquisición de los bienes hipotecados.
El efecto erga omnes que despliega la inscripción registral solo opera en el momento
previsto en los artículos 688 y 689 de la LEC. Y por ello la entidad acreedora no puede
conocer la adquisición efectuada por el tercer poseedor por el mero hecho de la
inscripción, si por este no se notifica la adquisición como viene a exigir el artículo 685.1
de la LEC.
No constando, como ya se ha dicho y acreditado, dicha notificación a mi mandante
como acreedor y solo desprendiéndose de la certificación de dominio expedida por el
Registrador de la Propiedad la existencia del tercer poseedor, no resulta posible la
indefensión del tercero, ni puede considerarse defectuosa la relación jurídico- procesal
inicialmente constituida entre ejecutante y deudor.
El artículo 130 de la Ley Hipotecaria establece que el procedimiento de ejecución
directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una
hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se
hayan recogido en el asiento respectivo. Es decir, teniendo en consideración los
extremos contenidos en el título. Si del título se desprende que las fincas constan
inscritas a favor del deudor, es frente a este contra el que se debe instar la ejecución. Y
dichos extremos son los que se recogieron en el asiento de inscripción de la hipoteca. Es
decir, que los deudores eran los únicos titulares de la finca prestada en garantía. Los
hechos posteriores a la inscripción de la hipoteca, si no son comunicados a la ejecutante
conforme el artículo 685 de la LEC, no pueden ser conocidos a priori. Y por tanto eximen
a la demandante de la obligación de instar la demanda inicial contra un tercer poseedor
que resulta desconocido.
Por todo lo anterior, y conforme se deja acreditado, el procedimiento de ejecución ha
dado exacto cumplimiento a las previsiones y exigencias de la LEC. Por tanto, procede a
los efectos jurídico-procesales, dar por efectivamente cumplimentado el requerimiento de
pago al tercer poseedor conforme las exigencias del artículo 659 n.º 1 de la LEC.
El tercer poseedor no es deudor de mi mandante, ni hipotecante no deudor. Es mero
poseedor y titular del 50 % de la finca, a lo cual no ha prestado consentimiento mi
mandante y frente al cual el acreedor solo tiene acción como lo que es, poseedor de
finca hipotecada por tercero en garantía de obligaciones de tercero. Y frente a ello y
conforme la LEC no tiene más acción que someterse a la carga real que grava el bien
sobre el que ostenta la titularidad.

cve: BOE-A-2023-12598
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 127