BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73665

despache la ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al
hipotecante no deudor o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la
demanda, en el domicilio que resulte vigente en el Registro”.
Dicho extremo está dentro de la calificación por parte del registrador al amparo del
artículo 132.1 LH en la medida en que se trata de una consecuencia del principio de
legitimación registral y de tracto sucesivo, los cuales impiden que la ejecución pueda
desenvolverse a espaldas de quien figura como propietario en el Registro.
Por lo tanto, y como ha reconocido la DGRN, entre otras, en las resoluciones de 4,
14 y 18 de febrero y de 7 de marzo de 2014, en tanto no resulte acreditado que la
inscripción en el Registro a favor del tercer poseedor se verificó con posterioridad a la
interposición de la demanda de ejecución, será necesario que tanto la demanda, como el
requerimiento de pago, se hayan dirigido contra tal tercer poseedor.
La sentencia del Tribunal Constitucional 79/2013 de 8 de abril sienta “doctrina sobre
la proyección que desde la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial
efectiva (art. 24.1 C.E.) tiene la inscripción registral y su publicidad” en un procedimiento
de ejecución hipotecaria y en especial “la cuestión relativa a la constitución de la relación
jurídico procesal” en este tipo de procedimientos “en relación con el titular de la finca que
ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad”. De conformidad, pues, con esta
doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser demandado en el procedimiento
hipotecario si antes de la interposición de la demanda tiene su título inscrito quedando
suficientemente acreditada frente al acreedor (art. 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil) desde el momento que éste conoce el contenido de la titularidad publicada.
Cabe destacar que nos encontramos ante dos requisitos acumulativos: demanda y
requerimiento de pago. En la legislación anterior a la LEC, sólo se exigía el
requerimiento de pago al tercer poseedor (artículo 131.3 a LH antes de su reforma por la
LEC 1/2000), mientras que en la regulación actual del procedimiento se exige, además,
que la demanda se dirija frente al tercer poseedor ex artículo 685.1 LEC, imponiendo al
registrador el artículo 132.1 LH, en su redacción vigente, la obligación de comprobar que
se han cumplido los dos requisitos: demanda y requerimiento de pago.
La resolución de la DGSJFP de 18 de febrero de 2021 (BOE de 10 de marzo)
establece que no cabe inscribir un decreto de adjudicación alegando que la demanda y
el requerimiento de pago se trasladaron al tercer poseedor con posterioridad a la
celebración de la subasta para que pudiera liberar las fincas pagando la cantidad por la
que respondían. En este supuesto, la poseedora de las fincas objeto de ejecución,
inscritas en el 2007, no fueron demandadas ni requeridas de pago, porque la demanda
se dirigía contra el deudor hipotecante y no contra la sociedad que era poseedora de
ellas en calidad de tercero; se libró en el 2011 certificación de dominio y de cargas de las
fincas, y en el 2012 se celebró la subasta; en el 2013 se ofreció la posibilidad de liberar
las fincas a la mercantil poseedora de las mismas pagando la cantidad correspondiente a
la responsabilidad hipotecaria de cada una de ellas. Con tales fundamentos fácticos,
termina la DG rechazando la inscripción de la adjudicación por falta de demanda y
requerimiento de pago al tercer poseedor inscrito antes de la interposición de la
demanda, confirmando así la denegación de la registradora de la inscripción porque
queda acreditado que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre las fincas
con una antelación de más de tres años a la interposición de la demanda, habiendo
quedado privado el tercer poseedor de la posibilidad de participar contradictoriamente en
la ejecución al no ser demandado ni requerido de pago.
En aquellos casos en los que el titular registral de la finca no haya tenido parte
alguna en el procedimiento –pues no se le demandó ni requirió de pago (artículos 685
y 686 LEC)–, pero, una vez iniciado el procedimiento judicial, sea notificado por la vía
prevista en el artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se plantea la cuestión de si
puede la notificación posterior a la demanda suplir la falta de demanda y requerimiento
de pago. La respuesta, como regla general, debe ser negativa ya que dicha notificación
tiene sólo el efecto de avisar del inicio de la ejecución y permitir a los titulares de
derechos inscritos con posterioridad a dicha ejecución el pagar y subrogarse en la

cve: BOE-A-2023-12598
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