BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73674

El Tribunal Supremo había entendido que este requisito implicaba una «conducta
positiva» a cargo del adquirente (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio del 2004)
no siendo suficiente por lo tanto para entender cumplida aquella condición con su
inscripción en el Registro de la Propiedad.
En este sentido y para rechazar que fuera suficiente que con anterioridad a la
presentación de la demanda estuviera inscrito el título en el Registro de la Propiedad,
razonaba en la Sentencia de 28 de septiembre de 2009 que «no es ésta la interpretación
correcta de las normas en cuestión ya que de las mismas se desprende que el acreedor
hipotecario no está obligado inicialmente a examinar el contenido del Registro para
requerir de pago a cualquier adquirente posterior de la finca hipotecada, sino que
únicamente ha de hacerlo a aquél que le «acreditó» la adquisición, exigiéndole la ley
simplemente la aportación de su título de ejecución debidamente inscrito (...)».
Sin embargo, esta postura (muy criticada por un sector de la doctrina), que es la que
sostiene el recurrente, no puede mantenerse tras la Sentencia del Tribunal Constitucional
número 79/2013, de 8 de abril, por la que sienta «doctrina sobre la proyección que desde
la perspectiva del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva (artículo 24.1 de la
Constitución Española) tiene la inscripción registral y su publicidad» en un procedimiento
de ejecución hipotecaria y en especial «la cuestión relativa a la constitución de la
relación jurídico procesal» en este tipo de procedimientos «en relación con el titular de la
finca que ha inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad».
Según la doctrina del Tribunal Constitucional –reiterada por la citada Sentencia– «el
procedimiento de ejecución hipotecaria se caracteriza como un procedimiento de
realización del valor de la finca hipotecada, que carece de una fase de cognición y cuya
estructura resulta lógica a partir de la naturaleza del título, donde se limita
extraordinariamente la contradicción procesal, si bien ello no significa que se produzca
indefensión por el carácter no definitivo del procedimiento, puesto que las cuestiones de
fondo quedan intactas y pueden discutirse después con toda amplitud (en el mismo
sentido, STC 158/1997, de 2 de octubre, FJ 6, y ATC 113/2011, de 19 de julio, FJ 4, en
relación con el procedimiento especial de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil)».
Sin embargo, como añade la reiterada Sentencia, «la validez global de la estructura
procedimental de la ejecución hipotecaria en modo alguno admite excepciones al
derecho de defensa de los interesados, no siendo admisibles lecturas restrictivas de la
intervención de quienes son titulares de derechos e intereses legítimos, entre los que
figuran los denominados legalmente como «terceros poseedores» y el propietario de los
bienes que no se ha subrogado en el contenido obligacional garantizado con la hipoteca
(...) Desde la estricta perspectiva constitucional, una línea constante y uniforme de este
Tribunal en materia de acceso al proceso en general (artículo 24.1 CE), y al
procedimiento de ejecución hipotecaria en particular, ha promovido la defensa, dando la
oportunidad de participar, contradictoriamente, en la fase de ejecución de este
procedimiento especial, al existir una posición privilegiada del acreedor derivada de la
fuerza ejecutiva del título.
En este sentido, el artículo 685 LEC establece que la demanda debe dirigirse frente
al tercer poseedor de los bienes hipotecados «siempre que este último hubiese
acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», precepto este que entendido
según el artículo 24 CE nos lleva a la conclusión de que la situación de litis consorcio
necesario se produce en todo caso respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo,
pues el procedimiento de ejecución hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del
titular registral, como aquí ha sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de
ejecución hipotecaria. En efecto, la inscripción en el Registro produce la protección de la
titular derivada de la publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe
entenderse acreditada ante el acreedor la adquisición desde el momento en que este
conoce el contenido de la titularidad publicada, que está amparada por la presunción de
exactitud registral.
Esta solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 LEC, de
aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex artículo 681.1 LEC, donde se

cve: BOE-A-2023-12598
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Núm. 127