III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12598)
Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación hipotecaria y de un mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73673
ejecución al titular registral de la inscripción 7.ª, tercer adquirente de la mitad indivisa de
la finca hipotecada.
La registradora de la Propiedad, titular de la oficina, deniega la inscripción por
entender que es necesario acreditar que se ha demandado y requerido de pago al
indicado tercer poseedor, por cuanto el mismo inscribió su adquisición antes de la
interposición de la demanda ejecutiva, en concreto seis años antes.
El recurrente alega en contra de la nota de calificación que solo es necesario realizar
esa demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor, haya o no inscrito su derecho
en el Registro de la Propiedad y en el tiempo en que lo fuera, si ha puesto su adquisición
en conocimiento de la parte acreedora (artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y,
en caso contrario, basta con la notificación al mismo (artículo 659 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) por parte del registrador de la Propiedad.
2. La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
cve: BOE-A-2023-12598
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73673
ejecución al titular registral de la inscripción 7.ª, tercer adquirente de la mitad indivisa de
la finca hipotecada.
La registradora de la Propiedad, titular de la oficina, deniega la inscripción por
entender que es necesario acreditar que se ha demandado y requerido de pago al
indicado tercer poseedor, por cuanto el mismo inscribió su adquisición antes de la
interposición de la demanda ejecutiva, en concreto seis años antes.
El recurrente alega en contra de la nota de calificación que solo es necesario realizar
esa demanda y requerimiento de pago al tercer poseedor, haya o no inscrito su derecho
en el Registro de la Propiedad y en el tiempo en que lo fuera, si ha puesto su adquisición
en conocimiento de la parte acreedora (artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), y,
en caso contrario, basta con la notificación al mismo (artículo 659 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil) por parte del registrador de la Propiedad.
2. La cuestión planteada debe resolverse según la reiterada doctrina de este Centro
Directivo (vid. Resoluciones citadas en «Vistos»), que, en aplicación del artículo 132.1.º
de la Ley Hipotecaria, extiende la calificación registral a los efectos de las inscripciones y
cancelaciones a que dé lugar el procedimiento de ejecución directa sobre los bienes
hipotecados, entre otros extremos, al siguiente: «Que se ha demandado y requerido de
pago al deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores que tengan inscrito su
derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el
procedimiento».
A este respecto, el artículo 685 de la Ley de Enjuiciamiento Civil prevé que la
demanda ejecutiva se dirija «frente al deudor y, en su caso, frente al hipotecante no
deudor o frente al tercer poseedor de los bienes hipotecados, siempre que este último
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de dichos bienes», añadiendo el
artículo 686 de la misma ley que «en el auto por el que se autorice y despache la
ejecución se mandará requerir de pago al deudor y, en su caso, al hipotecante no deudor
o al tercer poseedor contra quienes se hubiere dirigido la demanda, en el domicilio que
resulte vigente en el Registro».
Por tanto, de la dicción de estos preceptos legales resulta que es necesaria tanto la
demanda como el requerimiento de pago al tercer poseedor de los bienes hipotecados
que haya acreditado al acreedor la adquisición de sus bienes, entendiendo la Ley
Hipotecaria que lo han acreditado aquéllos que hayan inscrito su derecho con
anterioridad a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, quienes, en
virtud del principio constitucional de tutela judicial efectiva, y por aparecer protegidos por
el Registro, han de ser emplazados de forma legal en el procedimiento.
Por ello, el artículo 100 del Reglamento Hipotecario (en consonancia con el
artículo 18 de la propia ley) extiende la calificación registral sobre actuaciones judiciales
a la competencia del juez o tribunal, la adecuación o congruencia de su resolución con el
procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del
documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro, todo ello limitado a los
exclusivos efectos de la inscripción. Y este Centro Directivo ha declarado reiteradamente
que la calificación por los registradores del cumplimiento del tracto sucesivo no supone
apreciar una eventual tramitación defectuosa (que no compete al registrador determinar),
sino la puesta de manifiesto por éstos de la existencia de un obstáculo registral (cfr.
Resolución de 18 de junio [2.ª] y 13 de septiembre de 2012).
Todo ello, no es sino consecuencia de un principio registral fundamental, el de
legitimación, regulado en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria cuando determina que «a
todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro
existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos».
3. Como se ha señalado, el párrafo primero del artículo 685 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil condiciona la legitimación pasiva del tercer poseedor a que éste
hubiese acreditado al acreedor la adquisición de la finca.
cve: BOE-A-2023-12598
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
