III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12598)
Resolución de 9 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de San Martín de Valdeiglesias, por la que se suspende la inscripción de un testimonio de un decreto de adjudicación hipotecaria y de un mandamiento de cancelación de cargas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73675

reconoce la condición de parte al titular de los bienes especialmente afectos al pago de
la deuda, así como por lo dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al
registrador, a la hora de realizar la calificación del título, que constate si se ha
demandado y requerido de pago al deudor, hipotecante no deudor y «terceros
poseedores que tengan inscritos su derecho en el Registro en el momento de expedirse
certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que éste conoce el
contenido de la titularidad publicada. Máxime si, como ocurre en el presente supuesto, el
acreedor ejecutante es un prestamista profesional, al que le es exigible tener en cuenta
la situación registral de la finca a la hora de la interposición del recurso.
4. Diferente tratamiento habría de darse al caso en el que la inscripción a favor del
tercer adquirente se hubiera producido una vez interpuesta la demanda frente al que
hasta entonces era titular registral y con anterioridad a la expedición de la preceptiva
certificación de dominio y cargas, momento en que queda consignado registralmente el
comienzo del procedimiento, en cuyo caso resulta de aplicación lo dispuesto en el
artículo 689 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que dispone: «1. Si de la certificación
registral apareciere que la persona a cuyo favor resulte practicada la última inscripción
de dominio no ha sido requerido de pago en ninguna de las formas notarial o judicial,
previstas en los artículos anteriores, se notificará la existencia del procedimiento a
aquella persona, en el domicilio que conste en el Registro, para que pueda, si le
conviene, intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662, o
satisfacer antes del remate el importe del crédito y los intereses y costas en la parte que
esté asegurada con la hipoteca de su finca», siendo por tanto suficiente la notificación
para que pudiera intervenir en la ejecución, conforme a lo dispuesto en el artículo 662 del
mismo texto legal que dispone: «Si antes de que se venda o adjudique en la ejecución
un bien inmueble y después de haberse anotado su embargo o de consignado
registralmente el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel bien a poder de
un tercer poseedor, éste, acreditando la inscripción de su título, podrá pedir que se le
exhiban los autos en la Oficina judicial, lo que se acordará por el Secretario judicial sin
paralizar el curso del procedimiento, entendiéndose también con él las actuaciones
ulteriores», cuestión ésta que igualmente debe ser objeto de calificación conforme al
artículo 132.2.º de la Ley Hipotecaria.
5. En el presente caso, como bien resulta del resumen de los hechos, queda claro
que el tercer poseedor adquirió e inscribió su dominio sobre la finca en cuestión con
bastante antelación a la interposición de la demanda, en concreto, seis años antes que la
interposición de la demanda ejecutiva.
La única comunicación que recibe el tercer poseedor tiene lugar con posterioridad al
inicio del procedimiento quedando así privado de la oportunidad de participar,
contradictoriamente, en la fase de ejecución de este procedimiento especial.
Y, aunque con posterioridad a la expedición de la certificación de dominio y cargas
consta que la registradora de la Propiedad procedió a notificar al tercer poseedor la
existencia de la ejecución; no hay una manifestación específica de la autoridad judicial
que ha dirigido la ejecución en el sentido de que no ha existido indefensión del
ejecutado, y, por tanto, no cabe la nulidad de las actuaciones.
Por ello, de conformidad con la doctrina expuesta, ha de confirmarse el criterio de la
registradora al ser necesario para poder la inscripción, que se acredite que el tercer
poseedor, con título inscrito con anterioridad a la fecha de la iniciación del procedimiento
de ejecución hipotecaria, ha sido demandado y requerido de pago.
No obstante, en el presente supuesto, esta circunstancia solo concurre respecto del
dominio de la mitad indivisa de la finca, por lo que el testimonio del decreto de
adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas podrán inscribirse en cuanto a

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Núm. 127