BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73647

de 5 y 12 de mayo de 2016 y 8 de noviembre de 2019, y la Resolución de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 2 de junio de 2022.
1. Se debate en el presente recurso si puede suspenderse la inscripción de una
escritura de aportación al capital social de una sociedad de determinadas fincas inscritas
en el Registro de la Propiedad, por no expresar las superficies de las casitas de labor
que se ubican en dos de las fincas, 3.143 y 3.148 del término municipal de Callosa d’en
Sarrià, aunque dichas casitas de labor ya aparecían en la descripción registral de las
mismas.
La registradora exige que se determine su superficie, en aplicación del principio de
especialidad que deriva de los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento
Hipotecario, calificación de la que discrepa el notario recurrente.
2. Esta Dirección General ya ha tenido la oportunidad de pronunciarse reiteradamente
sobre el asunto objeto de este debate en sede de inmatriculación, al entender, en
Resoluciones como las de 5 y 12 de mayo de 2016, o la de 8 de noviembre de 2019 que
la identidad, respecto de la finca a inmatricular, entre el título inmatriculador y la
certificación catastral, hay que entenderla referida exclusivamente al espacio físico
ocupado por la finca, sin que obligatoriamente deba extenderse a las edificaciones que
pueda haber en ella.
3. Esta doctrina es igualmente extensible a las fincas registrales inscritas, puesto
que, respecto de ellas, el principio de identidad se cumplió al practicarse la inmatriculación
de la finca en su momento, con arreglo al principio de legalidad vigente en el momento
de practicarse la inscripción.
En la descripción registral de las fincas, se hizo constar la existencia de las casitas
de labor, por lo que su existencia está amparada por el folio registral, sin que se pueda
poner en cuestión si lo que se pretende hacer constar en el Registro es solamente el
cambio de titularidad en el dominio de la finca, manteniéndose su existencia con la
misma descripción que resulta del Registro.
Es decir, las exigencias del principio de especialidad ya se cumplieron en su día, al
practicar la inmatriculación de la finca, sin que puedan exigirse ahora volver a reiterarlos
si se mantiene la descripción, puesto que ni el 9 de la Ley Hipotecaria ni el artículo 51
del Reglamento Hipotecario contienen como circunstancia de la inscripción el de la
superficie de las edificaciones que se contengan en la finca inscrita.
4. Por otro lado, como afirma el notario recurrente, la registradora no ha motivado
suficientemente su nota de calificación, al no expresar los motivos por los que, en base
al principio de especialidad, no puede practicar la inscripción solicitada por el mero
hecho de no constar la superficie de las edificaciones mencionadas en los asientos
registrales, limitándose a citar, de forma rutinaria, dicho principio y los artículos 9 de la
Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento Hipotecario.
Como dijo este Centro Directivo en la Resolución de 2 de junio de 2022, citada por el
notario recurrente: «cuando la calificación del registrador sea desfavorable es exigible
que, al consignarse los defectos que, a su juicio, se oponen a la inscripción pretendida,
aquélla exprese también una motivación suficiente de los mismos, con el desarrollo
necesario para que el interesado pueda conocer con claridad los defectos aducidos y
con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se basa dicha calificación». En el
presente caso, la registradora se ha limitado a exigir uno de los requisitos exigidos para
la inscripción de una obra nueva, sin fundamentar el juicio en virtud del cual considera
que estamos ante una obra nueva, dada la existencia registral previa de las casitas de
labor, sin que los nuevos requisitos impuestos por la Ley 13/2015 puedan exigirse con
carácter retroactivo a obras ya existentes en el Registro de la Propiedad, cuando entró
en vigor la citada ley.
Además, añade la Resolución citada que «no basta con la mera cita rutinaria de un
precepto legal (o de Resoluciones de este Centro Directivo), sino que es preciso justificar
la razón por la que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que
del mismo ha de efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas
Resoluciones), ya que solo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el

cve: BOE-A-2023-12595
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Núm. 127