III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12595)
Resolución de 8 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Callosa d'en Sarrià, por la que se suspende la inscripción de la aportación al capital social de un inmueble, a nombre de una sociedad, por no expresarse las superficies de las casitas de labor ubicadas en dos de las fincas aportadas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73645
Mediante el presente escrito se interpone Recurso contra la anterior calificación, en
base a los siguientes fundamentos de derecho:
Primero. Tal y como está planteado el defecto por la Sra. Registradora, el
problemas se reduce a comprobar si los asientos registrales de las fincas 3.143 y 3.148
contienen la expresión de las circunstancias que exigen los artículos 9 de la LH y 51 del
RH relativas al objeto de los derechos inscritos. Y en particular, si la superficie de las
edificaciones declaradas es una de esas circunstancias que necesariamente debe
constar en el asiento registral (y, por lo tanto, en el título presentado) para cumplir con las
exigencias del principio de especialidad o determinación.
Y finalmente, si el medio de subsanación propuesto por la Sra. Registradora,
declaración de obra nueva, se compadece o no con otros principios hipotecarios.
Segundo. Es preciso partir de los siguientes hechos:
a) las fincas 3.143 y 3.148 constan inmatriculadas.
En estas circunstancias, es difícil que una finca que no contenga la expresión de las
circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, o 51 del RH, porque tales
circunstancias debieron ser objeto de calificación en el momento de la inmatriculación.
Excepcionalmente, en fincas inmatriculadas hace largo tiempo no consta alguna de
las circunstancias previstas en dichos artículos, como la superficie o los lindes.
Estos supuestos excepcionales han sido analizados por la Dirección General de los
Registros y del Notariado (actual DGSJFP) en Resolución de 13 de diciembre de 2.017,
BOE de 4 de enero de 2018: “la superficie de las fincas registrales ha de expresarse en
todo caso, tal y como establece el artículo 51 del RH, y, por tanto, no solo cuando se
inmatricule una finca, sino también cuando se pretenda practicar una inscripción
posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su
superficie”. Y exige que se haga constar el dato omitido, la superficie, mediante la
tramitación de alguno de los los [sic] expedientes previstos en la ley Hipotecaria para la
rectificación de la descripción de las fincas, singularmente el del artículo 199 o del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Pero en el asiento registral de las fincas cuya
inscripción se suspende constan todas las circunstancias requeridas por los artículos 9
LH y 51 RH: naturaleza, situación, superficie y lindes.
b) la descripción que consta en la escritura es coincidente con la del respectivo
asiento registral.
c) los datos de inscripción, en particular número de finca, se han consignado
correctamente.
En conclusión, estando los inmuebles suficientemente individualizados e
identificados, y constando sus datos descriptivos en el título presentado, tal y como exige
el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria, datos que son coincidentes con los del asiento
registral, entiendo que han quedado cumplidas las exigencias del principio de
especialidad o determinación.
Tercero. Ni el artículo 9 LH ni el 51 RH aluden a la superficie de las edificaciones,
artículo 9 de la LH tan solo menciona la posibilidad de que el asiento también contenga
la expresión, del archivo registral del Libro del Edificio.
Las alteraciones que una finca pueda sufrir tras su inmatriculación, como es el hecho
de construir una edificación, se pueden recoger en el asiento registral mediante los
procedimientos regulados en la legislación hipotecaria. En el caso de las edificaciones, el
artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que la construcción de edificaciones podrá
inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble,
otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se
describa la edificación. Este artículo está encuadrado en el título VI, de la concordancia
entre el Registro y la realidad jurídica. Enunciado que coincide con el del título VI del RH,
en el que se integra el artículo 308 de dicho Reglamento. En los títulos en los que se
declare la obra deberán constar las circunstancias que expresa el artículo 45 del
RD 1093/1997, de 4 de julio, y entre ellas, la superficie construida y de ocupación.
cve: BOE-A-2023-12595
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73645
Mediante el presente escrito se interpone Recurso contra la anterior calificación, en
base a los siguientes fundamentos de derecho:
Primero. Tal y como está planteado el defecto por la Sra. Registradora, el
problemas se reduce a comprobar si los asientos registrales de las fincas 3.143 y 3.148
contienen la expresión de las circunstancias que exigen los artículos 9 de la LH y 51 del
RH relativas al objeto de los derechos inscritos. Y en particular, si la superficie de las
edificaciones declaradas es una de esas circunstancias que necesariamente debe
constar en el asiento registral (y, por lo tanto, en el título presentado) para cumplir con las
exigencias del principio de especialidad o determinación.
Y finalmente, si el medio de subsanación propuesto por la Sra. Registradora,
declaración de obra nueva, se compadece o no con otros principios hipotecarios.
Segundo. Es preciso partir de los siguientes hechos:
a) las fincas 3.143 y 3.148 constan inmatriculadas.
En estas circunstancias, es difícil que una finca que no contenga la expresión de las
circunstancias previstas en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, o 51 del RH, porque tales
circunstancias debieron ser objeto de calificación en el momento de la inmatriculación.
Excepcionalmente, en fincas inmatriculadas hace largo tiempo no consta alguna de
las circunstancias previstas en dichos artículos, como la superficie o los lindes.
Estos supuestos excepcionales han sido analizados por la Dirección General de los
Registros y del Notariado (actual DGSJFP) en Resolución de 13 de diciembre de 2.017,
BOE de 4 de enero de 2018: “la superficie de las fincas registrales ha de expresarse en
todo caso, tal y como establece el artículo 51 del RH, y, por tanto, no solo cuando se
inmatricule una finca, sino también cuando se pretenda practicar una inscripción
posterior en el folio real de una finca que conste inmatriculada sin expresión de su
superficie”. Y exige que se haga constar el dato omitido, la superficie, mediante la
tramitación de alguno de los los [sic] expedientes previstos en la ley Hipotecaria para la
rectificación de la descripción de las fincas, singularmente el del artículo 199 o del
artículo 201 de la Ley Hipotecaria. Pero en el asiento registral de las fincas cuya
inscripción se suspende constan todas las circunstancias requeridas por los artículos 9
LH y 51 RH: naturaleza, situación, superficie y lindes.
b) la descripción que consta en la escritura es coincidente con la del respectivo
asiento registral.
c) los datos de inscripción, en particular número de finca, se han consignado
correctamente.
En conclusión, estando los inmuebles suficientemente individualizados e
identificados, y constando sus datos descriptivos en el título presentado, tal y como exige
el artículo 21.1 de la Ley Hipotecaria, datos que son coincidentes con los del asiento
registral, entiendo que han quedado cumplidas las exigencias del principio de
especialidad o determinación.
Tercero. Ni el artículo 9 LH ni el 51 RH aluden a la superficie de las edificaciones,
artículo 9 de la LH tan solo menciona la posibilidad de que el asiento también contenga
la expresión, del archivo registral del Libro del Edificio.
Las alteraciones que una finca pueda sufrir tras su inmatriculación, como es el hecho
de construir una edificación, se pueden recoger en el asiento registral mediante los
procedimientos regulados en la legislación hipotecaria. En el caso de las edificaciones, el
artículo 202 de la Ley Hipotecaria establece que la construcción de edificaciones podrá
inscribirse en el Registro por su descripción en los títulos referentes al inmueble,
otorgados de acuerdo con la normativa aplicable para cada tipo de acto, en los que se
describa la edificación. Este artículo está encuadrado en el título VI, de la concordancia
entre el Registro y la realidad jurídica. Enunciado que coincide con el del título VI del RH,
en el que se integra el artículo 308 de dicho Reglamento. En los títulos en los que se
declare la obra deberán constar las circunstancias que expresa el artículo 45 del
RD 1093/1997, de 4 de julio, y entre ellas, la superficie construida y de ocupación.
cve: BOE-A-2023-12595
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
