III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12593)
Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbastro, por la que se suspende la inscripción de una escritura en lo relativo a la constitución de una vinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73631
c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. Hechas las anteriores precisiones, debe determinarse si en el presente caso se
cumplen los referidos requisitos para la configuración de la vinculación ob rem debatida.
a) En primer lugar, se aprecia la existencia de una causa económica y a la vez
jurídica que justifica la vinculación.
En la descripción registral de la finca 7.603 se indica que se trata de una «casa y un
corral anejo (…) Linda (…) y parte con el pasillo o paraje del que también compra una
tercera parte indivisa I. S. J. El corral anejo, que está inmediato a la casa, aunque no
colinda con ella (…) y linda (…) al Sur, parte con el pasillo o pasaje antes citado y parte
con corral de M. G. G. (…)».
Por su parte, la descripción registral de la finca 7.961 comienza así: «Pasillo o pasaje
destinado a ser comunal (…)».
La causa económica y a la vez jurídica de la vinculación es clara: el servicio que,
como tal pasillo o pasaje, la finca 7.961 proporciona a las tres que fincas a que está
vinculada. La constitución de una vinculación ob rem para proporcionar paso a otra u
otras fincas vinculadas, en vez de constituir, por ejemplo, una servidumbre de paso, ha
sido admitida por este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de septiembre de 1982).
En este caso se trata de una vinculación ob rem y no de un derecho de servidumbre.
No siempre es clara la diferencia entre una y otra figura. La servidumbre predial es «un
gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño» (artículo 530 del Código Civil). Por la servidumbre predial no se produce una
conexión de titularidades y destino entre el predio dominante y el predio sirviente, como
sí ocurre con la vinculación ob rem, sino más bien lo contrario, como resulta del precepto
citado, de manera que, por ejemplo, el predio sirviente, sin perjuicio del derecho de
servidumbre, vigente el mismo, puede ser enajenado o gravado independientemente del
predio dominante, todo ello, por supuesto, sin perjuicio de que la finalidad económico
jurídica de la vinculación ob rem pudiera haber sido satisfecha igualmente mediante un
derecho real de servidumbre, conforme a la doctrina de esta Dirección General, citada
anteriormente.
Hay que descartar en el presente supuesto que los asientos registrales reflejen una
servidumbre predial, no solo porque no se cumple el requisito legalmente exigido de que
el predio dominante y sirviente pertenezcan a distinto dueño –no corresponde analizar
los requisitos que este Centro Directivo ha señalado para admitir excepcionalmente las
servidumbres de propietario–, sino, fundamentalmente, porque de la descripción de la
finca 7.603 resulta haberse configurado en el tráfico jurídico como una finca con dos
cuerpos separados (el principal y el anejo) que están conectados a través de otra finca
(el pasillo o pasaje), y de la descripción de la finca 7.961 resulta que ésta, en sí misma
considerada, tiene como única finalidad servir como pasillo o pasaje a las fincas a las
que está vinculadas, careciendo de otra razón de ser que no sea la de servir de
elemento ordenador de la distribución de las partes (principales y anejos) de dichas
fincas.
b) En segundo lugar, también se cumple el requisito de la previa inscripción en el
Registro de las fincas a que afecte la vinculación, tanto la finca 7.603 como la 7.961.
c) En tercer lugar, la identificación y descripción de las fincas vinculadas entre sí
resulta indubitada, fundamentalmente, de los linderos expresados en dichas
descripciones y de los asientos de las fincas de procedencia de cada una de las fincas
vinculadas.
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73631
c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. Hechas las anteriores precisiones, debe determinarse si en el presente caso se
cumplen los referidos requisitos para la configuración de la vinculación ob rem debatida.
a) En primer lugar, se aprecia la existencia de una causa económica y a la vez
jurídica que justifica la vinculación.
En la descripción registral de la finca 7.603 se indica que se trata de una «casa y un
corral anejo (…) Linda (…) y parte con el pasillo o paraje del que también compra una
tercera parte indivisa I. S. J. El corral anejo, que está inmediato a la casa, aunque no
colinda con ella (…) y linda (…) al Sur, parte con el pasillo o pasaje antes citado y parte
con corral de M. G. G. (…)».
Por su parte, la descripción registral de la finca 7.961 comienza así: «Pasillo o pasaje
destinado a ser comunal (…)».
La causa económica y a la vez jurídica de la vinculación es clara: el servicio que,
como tal pasillo o pasaje, la finca 7.961 proporciona a las tres que fincas a que está
vinculada. La constitución de una vinculación ob rem para proporcionar paso a otra u
otras fincas vinculadas, en vez de constituir, por ejemplo, una servidumbre de paso, ha
sido admitida por este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de septiembre de 1982).
En este caso se trata de una vinculación ob rem y no de un derecho de servidumbre.
No siempre es clara la diferencia entre una y otra figura. La servidumbre predial es «un
gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto
dueño» (artículo 530 del Código Civil). Por la servidumbre predial no se produce una
conexión de titularidades y destino entre el predio dominante y el predio sirviente, como
sí ocurre con la vinculación ob rem, sino más bien lo contrario, como resulta del precepto
citado, de manera que, por ejemplo, el predio sirviente, sin perjuicio del derecho de
servidumbre, vigente el mismo, puede ser enajenado o gravado independientemente del
predio dominante, todo ello, por supuesto, sin perjuicio de que la finalidad económico
jurídica de la vinculación ob rem pudiera haber sido satisfecha igualmente mediante un
derecho real de servidumbre, conforme a la doctrina de esta Dirección General, citada
anteriormente.
Hay que descartar en el presente supuesto que los asientos registrales reflejen una
servidumbre predial, no solo porque no se cumple el requisito legalmente exigido de que
el predio dominante y sirviente pertenezcan a distinto dueño –no corresponde analizar
los requisitos que este Centro Directivo ha señalado para admitir excepcionalmente las
servidumbres de propietario–, sino, fundamentalmente, porque de la descripción de la
finca 7.603 resulta haberse configurado en el tráfico jurídico como una finca con dos
cuerpos separados (el principal y el anejo) que están conectados a través de otra finca
(el pasillo o pasaje), y de la descripción de la finca 7.961 resulta que ésta, en sí misma
considerada, tiene como única finalidad servir como pasillo o pasaje a las fincas a las
que está vinculadas, careciendo de otra razón de ser que no sea la de servir de
elemento ordenador de la distribución de las partes (principales y anejos) de dichas
fincas.
b) En segundo lugar, también se cumple el requisito de la previa inscripción en el
Registro de las fincas a que afecte la vinculación, tanto la finca 7.603 como la 7.961.
c) En tercer lugar, la identificación y descripción de las fincas vinculadas entre sí
resulta indubitada, fundamentalmente, de los linderos expresados en dichas
descripciones y de los asientos de las fincas de procedencia de cada una de las fincas
vinculadas.
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
