III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12593)
Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbastro, por la que se suspende la inscripción de una escritura en lo relativo a la constitución de una vinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73630
Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad
dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de
producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un
mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos
vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que
están adscritos (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre de 2007, 28 de octubre de 2013,
31 de octubre de 2018, 19 de junio de 2020 y 22 de junio de 2022).
Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá
venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún
caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo
de 2007), pues tal y como manifestó esta Dirección General en la Resolución de 22 de
abril de 2016, dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la
alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad ob rem deberá
haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que
la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la
cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que
debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob
rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.
3. Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que
se pueda inscribir la vinculación ob rem los siguientes:
a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la
vinculación.
Como puso de relieve la Resolución de 28 de octubre de 2013, el régimen de la
propiedad vigente en España, desde la promulgación del Código Civil, se caracteriza por
establecer el principio de propiedad libre y plena, sin perjuicio de su función social, como
base de un régimen de libre disposición de bienes y circulación de riqueza. Sin embargo,
de ese principio de libre disposición de la propiedad se exceptúan, entre otros, los
supuestos de la llamada titularidad ob rem. Por ello, en la medida en que esta
vinculación restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una
causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta
relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, según antes se
ha indicado. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982
aclaró, respecto de esa conexión entre las fincas, que «la relación física entre los
inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive,
justifica la conexión de titularidades entre ellos, y aunque las fincas no estén
consideradas en un mismo plano, ya que por su importancia y respectivo destino una
esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la titularidad de los derechos sobre una
y otra».
b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. La
finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación ob rem sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación ob rem, se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73630
Esto supone que en los casos de titularidad ob rem se configura la titularidad
dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está conectada.
La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen han de
producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un
mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación, sin que los elementos
vinculados puedan seguir un régimen jurídico distinto que el del elemento principal al que
están adscritos (cfr. Resoluciones de 29 de noviembre de 2007, 28 de octubre de 2013,
31 de octubre de 2018, 19 de junio de 2020 y 22 de junio de 2022).
Ahora bien, para que esta configuración jurídica surta los efectos expuestos deberá
venir determinada por la Ley, o bien, resultar de la inscripción registral, sin que en ningún
caso pueda presumirse ni establecerse de forma tácita (cfr. Resolución de 2 de marzo
de 2007), pues tal y como manifestó esta Dirección General en la Resolución de 22 de
abril de 2016, dicha consecuencia no depende del disponente por sí solo, ya que la
alteración o modificación de la configuración jurídica de la titularidad ob rem deberá
haber sido efectuada y consentida por todos sus titulares; de este modo, el único
consentimiento contractual preciso es el consentimiento prestado al negocio traslativo
del elemento principal, sin que precise un consentimiento adicional para que se entienda
asimismo transmitida la titularidad ob rem de la finca o cuota de finca vinculada y sin que
la omisión de toda referencia a ella pueda considerarse que excluye la transmisión de la
cuota vinculada. De ello se deduce que en la inscripción de la finca vinculada lo que
debe figurar es su configuración jurídica debidamente constituida como titularidad ob
rem y la determinación precisa de todas y cada una de las fincas registrales principales.
3. Conforme a la doctrina de este Centro Directivo, son requisitos básicos para que
se pueda inscribir la vinculación ob rem los siguientes:
a) Existencia de una causa económica y a la vez jurídica que justifique la
vinculación.
Como puso de relieve la Resolución de 28 de octubre de 2013, el régimen de la
propiedad vigente en España, desde la promulgación del Código Civil, se caracteriza por
establecer el principio de propiedad libre y plena, sin perjuicio de su función social, como
base de un régimen de libre disposición de bienes y circulación de riqueza. Sin embargo,
de ese principio de libre disposición de la propiedad se exceptúan, entre otros, los
supuestos de la llamada titularidad ob rem. Por ello, en la medida en que esta
vinculación restringe el principio de libre disposición, es necesario que concurra una
causa económica y a la vez jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta
relación de destino, dependencia o accesoriedad e incluso de servicio, según antes se
ha indicado. Ya la Resolución de este Centro Directivo de 3 de septiembre de 1982
aclaró, respecto de esa conexión entre las fincas, que «la relación física entre los
inmuebles o correlación de destino, por su necesidad, utilidad o comodidad inclusive,
justifica la conexión de titularidades entre ellos, y aunque las fincas no estén
consideradas en un mismo plano, ya que por su importancia y respectivo destino una
esté al servicio de la otra, lo mismo sucederá con la titularidad de los derechos sobre una
y otra».
b) La previa inscripción en el Registro de las fincas a que afecte la vinculación. La
finca es el elemento primordial de nuestro sistema registral –de folio real–, por ser la
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación ob rem sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación ob rem, se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
