III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12593)
Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbastro, por la que se suspende la inscripción de una escritura en lo relativo a la constitución de una vinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73629
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 19 de junio de 2020
y 22 de junio de 2022.
Para resolver el presente recurso debe partirse de las siguientes circunstancias:
En la escritura calificada se constituye una vinculación ob rem entre la finca
registral 7.603 y una tercera parte de la finca registral 7.961, en los términos que se han
detallado en el apartado I de los «Hechos».
Ha de tenerse en cuenta que existen tres casas (fincas registrales 7.603, 7.960
y 8.146), con un corral anejo (pero no colindante) cada una de ellas.
En la parte posterior de las casas existe un pasillo (que constituye finca
independiente, la 7.961) de 16,50 metros cuadrados, que pertenece, por terceras partes
indivisas, a los dueños de las tres fincas antes referidas. Ese pasillo permite el acceso a
los respectivos corrales enclavados.
El registrador suspende la inscripción de la vinculación ob rem porque, a su juicio,
ésta implica, respecto de la finca 7.691, la concreción de la porción ideal (una tercera
parte indivisa), en una porción material (la concreta superficie con su descripción y
linderos) por la que se realizará el acceso al corral anejo enclavado; y ello exige, a su
vez, la intervención de todos los comuneros, porque están afectados por una operación
que supone una reducción efectiva de la finca común, y, por otro lado, la necesidad de
licencia o declaración de innecesariedad, por el juego del artículo 26.2 de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana.
El notario recurrente alega que en la escritura calificada no se realiza adscripción de
uso alguna, sino únicamente la vinculación ob rem –que, a su juicio, no se pone en
entredicho en la calificación registral– entre la propiedad de una finca registral –una casa
que tiene como anejo un corral– y una cuota indivisa sobre una finca que cumple función
de paso para acceder a ese anejo, algo que no afecta a los copropietarios de las
restantes dos terceras indivisas de esta última. Añade que la expresión «comunal» que
respecto de esta finca –«pasillo o pasaje»– publica el Registro de la Propiedad «debe
interpretarse a la luz de la configuración física de los elementos de la propiedad y por
ello está determinando un régimen jurídico especial, implícito, derivado por su propio
destino. No puede ser una propiedad en “mancomún”, incompatible con la propia cuota
romana. Pero puede encajar perfectamente en una propiedad especial como la indicada
en la Ley 376 de la Compilación navarra, como “pertenencias comunes”, y que determina
que “será indivisible y ningún comunero podrá disponer de su parte separadamente de
las fincas a que aquellos elementos sirvan”, por lo que la vinculación ob rem establecida
permite exteriorizar y dotar de mayor seguridad jurídica a lo que implícitamente (…) ya
publica el Registro con la citada expresión».
2. Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril
de 2016, la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob
rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene
determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre
con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a
quien ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmó en la Resolución de 29
de noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no
pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos
(por lo que –en caso entonces analizado– la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva
la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y
vinculado aparecen descritos expresamente).
Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –
que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982).
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
1.
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73629
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 15 y 19 de junio de 2020
y 22 de junio de 2022.
Para resolver el presente recurso debe partirse de las siguientes circunstancias:
En la escritura calificada se constituye una vinculación ob rem entre la finca
registral 7.603 y una tercera parte de la finca registral 7.961, en los términos que se han
detallado en el apartado I de los «Hechos».
Ha de tenerse en cuenta que existen tres casas (fincas registrales 7.603, 7.960
y 8.146), con un corral anejo (pero no colindante) cada una de ellas.
En la parte posterior de las casas existe un pasillo (que constituye finca
independiente, la 7.961) de 16,50 metros cuadrados, que pertenece, por terceras partes
indivisas, a los dueños de las tres fincas antes referidas. Ese pasillo permite el acceso a
los respectivos corrales enclavados.
El registrador suspende la inscripción de la vinculación ob rem porque, a su juicio,
ésta implica, respecto de la finca 7.691, la concreción de la porción ideal (una tercera
parte indivisa), en una porción material (la concreta superficie con su descripción y
linderos) por la que se realizará el acceso al corral anejo enclavado; y ello exige, a su
vez, la intervención de todos los comuneros, porque están afectados por una operación
que supone una reducción efectiva de la finca común, y, por otro lado, la necesidad de
licencia o declaración de innecesariedad, por el juego del artículo 26.2 de la Ley de
Suelo y Rehabilitación Urbana.
El notario recurrente alega que en la escritura calificada no se realiza adscripción de
uso alguna, sino únicamente la vinculación ob rem –que, a su juicio, no se pone en
entredicho en la calificación registral– entre la propiedad de una finca registral –una casa
que tiene como anejo un corral– y una cuota indivisa sobre una finca que cumple función
de paso para acceder a ese anejo, algo que no afecta a los copropietarios de las
restantes dos terceras indivisas de esta última. Añade que la expresión «comunal» que
respecto de esta finca –«pasillo o pasaje»– publica el Registro de la Propiedad «debe
interpretarse a la luz de la configuración física de los elementos de la propiedad y por
ello está determinando un régimen jurídico especial, implícito, derivado por su propio
destino. No puede ser una propiedad en “mancomún”, incompatible con la propia cuota
romana. Pero puede encajar perfectamente en una propiedad especial como la indicada
en la Ley 376 de la Compilación navarra, como “pertenencias comunes”, y que determina
que “será indivisible y ningún comunero podrá disponer de su parte separadamente de
las fincas a que aquellos elementos sirvan”, por lo que la vinculación ob rem establecida
permite exteriorizar y dotar de mayor seguridad jurídica a lo que implícitamente (…) ya
publica el Registro con la citada expresión».
2. Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril
de 2016, la configuración jurídica de la titularidad de una finca registral con el carácter ob
rem respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene
determinada mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre
con las servidumbres prediales; la titularidad de la finca ob rem corresponde, pues, a
quien ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmó en la Resolución de 29
de noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades ob rem, que no
pueden seguir un régimen jurídico distinto al del elemento principal a que están adscritos
(por lo que –en caso entonces analizado– la hipoteca de la vivienda unifamiliar conlleva
la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y
vinculado aparecen descritos expresamente).
Existe vinculación ob rem entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas –
que han de pertenecer a un mismo dueño– por existir una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982).
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
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