III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12593)
Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbastro, por la que se suspende la inscripción de una escritura en lo relativo a la constitución de una vinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73628
dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro
Directivo de 3 de septiembre de 1982). Ello determina que en los casos de titularidad ob
rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de
otra, a la que está conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de
transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre
una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación
(Resolución de 28 de octubre de 2013).
Todo ello se intentado [sic] poner de manifiesto en el cuerpo de la escritura, como
causa jurídica de la vinculación e incluso por acabar con la propia –a mi juicio–
incongruencia de los asientos registrales, sin perjuicio que lógicamente se encuentren
bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia y despliegan toda su eficacia jurídica,
pues a la luz de los propios asientos registrales determina la descripción del elemento
principal (casa con anejo corral) y el accesorio (pasillo comunal) concurriendo el
consentimiento de la totalidad de los propietarios (tanto de la casa con anejo como de la
tercera parte indivisa vinculada sin que afecte en modo alguno a los titulares de las
restantes dos terceras partes del pasillo comunal y en modo alguno se produzca una
hipotética “reducción efectiva de la finca común”.
No obstante, ningún obstáculo se ha puesto en la calificación a este particular (…)
Segundo. No desconozco la situación jurídica sobre el “pasillo” que pertenece a
distintos titulares en proindiviso y en concreto por terceras partes indivisas. Y ello, puede
hacer llegar a la conclusión de no concurrencia de los titulares de dos terceras partes
indivisas. No obstante, a mi juicio, dicho posible obstáculo no procede, a la luz de los
propios asientos registrales y en propio contenido del derecho de propiedad que
determina el artículo 33 de la Constitución. El propietario tiene como integrante natural
del derecho de propiedad –sin perjuicio de las limitaciones derivadas de la función social
que proclama la Constitución– no solo un conjunto de facultades sino también el derecho
a la defensa de su propiedad y dentro de la misma también está el derecho al
aprovechamiento de su contenido y la defensa de sus facultades. El propietario en este
concreto caso está dotando de contenido económico a su derecho de propiedad de la
vivienda con su anejo asegurando el paso a dicho anejo y no verse privado el uso para el
caso de no adquirir la cuota indivisa que garantiza el acceso; y ahí, a mi juicio, la
expresión “comunal” que publica el Registro de la Propiedad tiene que ser un plus; no
debe ser un adjetivo baladí. Y ese plus debe interpretarse a la luz de la configuración
física de los elementos de la propiedad y por ello está determinando un régimen jurídico
especial, implícito, derivado por su propio destino. No puede ser una propiedad en
“mancomún”, incompatible con la propia cuota romana. Pero puede encajar
perfectamente en una propiedad especial como la indicada en la Ley 376 de la
Compilación navarra, como “pertenencias comunes”, y que determina que “será
indivisible y ningún comunero podrá disponer de su parte separadamente de las fincas a
que aquellos elementos sirvan”, por lo que la vinculación ob rem establecida permite
exteriorizar y dotar de mayor seguridad jurídica a lo que implícitamente, a mi juicio, ya
publica el Registro con la citada expresión (…)»
IV
El registrador de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y elevó el
expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2023.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 33 de la Constitución; 348, 349 y 530 del Código Civil; 1, 8, 9, 17,
18, 20, 29, 30, 38, 40, 82 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 44, 51 y 326 del
Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de septiembre de 1982, 7 de enero de 1994, 29 de noviembre de 2007,
28 de octubre de 2013, 22 de abril de 2016 y 31 de octubre de 2018, y las Resoluciones
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73628
dependencia o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro
Directivo de 3 de septiembre de 1982). Ello determina que en los casos de titularidad ob
rem se configura la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de
otra, a la que está conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de
transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre
una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación
(Resolución de 28 de octubre de 2013).
Todo ello se intentado [sic] poner de manifiesto en el cuerpo de la escritura, como
causa jurídica de la vinculación e incluso por acabar con la propia –a mi juicio–
incongruencia de los asientos registrales, sin perjuicio que lógicamente se encuentren
bajo la salvaguardia de los Tribunales de Justicia y despliegan toda su eficacia jurídica,
pues a la luz de los propios asientos registrales determina la descripción del elemento
principal (casa con anejo corral) y el accesorio (pasillo comunal) concurriendo el
consentimiento de la totalidad de los propietarios (tanto de la casa con anejo como de la
tercera parte indivisa vinculada sin que afecte en modo alguno a los titulares de las
restantes dos terceras partes del pasillo comunal y en modo alguno se produzca una
hipotética “reducción efectiva de la finca común”.
No obstante, ningún obstáculo se ha puesto en la calificación a este particular (…)
Segundo. No desconozco la situación jurídica sobre el “pasillo” que pertenece a
distintos titulares en proindiviso y en concreto por terceras partes indivisas. Y ello, puede
hacer llegar a la conclusión de no concurrencia de los titulares de dos terceras partes
indivisas. No obstante, a mi juicio, dicho posible obstáculo no procede, a la luz de los
propios asientos registrales y en propio contenido del derecho de propiedad que
determina el artículo 33 de la Constitución. El propietario tiene como integrante natural
del derecho de propiedad –sin perjuicio de las limitaciones derivadas de la función social
que proclama la Constitución– no solo un conjunto de facultades sino también el derecho
a la defensa de su propiedad y dentro de la misma también está el derecho al
aprovechamiento de su contenido y la defensa de sus facultades. El propietario en este
concreto caso está dotando de contenido económico a su derecho de propiedad de la
vivienda con su anejo asegurando el paso a dicho anejo y no verse privado el uso para el
caso de no adquirir la cuota indivisa que garantiza el acceso; y ahí, a mi juicio, la
expresión “comunal” que publica el Registro de la Propiedad tiene que ser un plus; no
debe ser un adjetivo baladí. Y ese plus debe interpretarse a la luz de la configuración
física de los elementos de la propiedad y por ello está determinando un régimen jurídico
especial, implícito, derivado por su propio destino. No puede ser una propiedad en
“mancomún”, incompatible con la propia cuota romana. Pero puede encajar
perfectamente en una propiedad especial como la indicada en la Ley 376 de la
Compilación navarra, como “pertenencias comunes”, y que determina que “será
indivisible y ningún comunero podrá disponer de su parte separadamente de las fincas a
que aquellos elementos sirvan”, por lo que la vinculación ob rem establecida permite
exteriorizar y dotar de mayor seguridad jurídica a lo que implícitamente, a mi juicio, ya
publica el Registro con la citada expresión (…)»
IV
El registrador de la Propiedad se ratificó en su calificación, emitió informe y elevó el
expediente a esta Dirección General mediante escrito de fecha 13 de febrero de 2023.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 33 de la Constitución; 348, 349 y 530 del Código Civil; 1, 8, 9, 17,
18, 20, 29, 30, 38, 40, 82 y 322 y siguientes de la Ley Hipotecaria; 44, 51 y 326 del
Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del
Notariado de 3 de septiembre de 1982, 7 de enero de 1994, 29 de noviembre de 2007,
28 de octubre de 2013, 22 de abril de 2016 y 31 de octubre de 2018, y las Resoluciones
cve: BOE-A-2023-12593
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
