BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 73632

En este punto resulta de especial interés atender a la calificación del registrador en
cuanto afirma que la «constitución de la vinculación ob rem implica, respecto de la
finca 7.691, la concreción de la porción ideal, (una tercera parte indivisa), en una porción
material, (la concreta superficie con su descripción y linderos) por la que se realizará el
acceso al corral anejo enclavado».
Yerra en este extremo el registrador, pues de la propia descripción de la finca 7.961
resulta que la totalidad de ella está consagrada a servir de pasillo o pasaje a las tres
fincas con las que está vinculada, por lo que la concreción cuya inscripción se solicita
resulta de dicha descripción. Ello se desprende de los asientos registrales y muy
especialmente al indicarse que se trata de un «pasillo o pasaje destinado a ser
comunal». Esto quiere decir que toda la finca, en toda su extensión superficial, es a un
tiempo pasillo o pasaje de las tres fincas a que están vinculada ob rem, pues un pasillo o
pasaje, no puede ser al mismo tiempo «un pasillo o pasaje» (uno solo, en singular) y tres
pasillos o pasajes (en plural, uno por cada una de las tres fincas a las que presta este
servicio). Así, al ser lógicamente imposible que la finca sea al mismo tiempo uno y tres
pasillos, y resultando de la descripción de la finca que es uno solo, es forzoso concluir
que la vinculación ob rem entre las fincas 7.603 y dos fincas más con la finca 7.961 se
extiende sobre toda la superficie material de esta última finca.
Debe descartarse, por tanto, que la vinculación ob rem debatida comporte atribución
alguna del derecho de utilización exclusiva de una porción concreta de la finca 7.961.
Por otra parte, de los asientos del Registro, aunque no con la claridad deseable,
puede deducirse que esta vinculación ob rem entre la finca registral 7.603 y una tercera
parte de la finca registral 7.961 ya existe en la realidad jurídica reflejada por vía de
inscripción en el Registro de la Propiedad, por cuanto se cumplen todos los requisitos
exigidos para ello por la doctrina de este Centro Directivo antes mencionados, como ha
quedado expuesto.
El hecho de que no se utilice la expresión vinculación ob rem no es óbice para que
ésta exista, no solamente desde una perspectiva negocial, sino también desde la
perspectiva registral, cuando el contenido del Registro refleja el contenido jurídico que le
es propio a dicha vinculación, pues si bien es cierto que los asientos registrales deben
expresar, extractadamente, el contenido inscribible de los títulos presentados a
inscripción, también es cierto que ello no obliga a que estén redactados conforme a
fórmulas sacramentales, si resulta del texto del asiento el contenido jurídico de lo
inscrito.
Ahora bien, si se reconoce la existencia de una vinculación ob rem entre las
fincas 7.603 y 7.961, no se puede pretender por el notario, ni admitirse por el registrador,
que pueda acceder al Registro la constitución de una vinculación ob rem ya constituida e
inscrita con anterioridad, aunque sin esa misma expresión.
Si lo que se pretende –como apunta el notario recurrente– es reflejar en el asiento de
la finca con mayor seguridad jurídica lo que implícitamente ya publica el Registro con la
expresión «comunal», debe tenerse en cuenta que una vez practicado un asiento, éste
se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales y produce todos sus efectos en tanto
no se declare su inexactitud bien por la parte interesada, bien por los tribunales de
Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecidos, y, por tanto, no
puede ser modificado en tanto no medie acuerdo de los interesados o resolución judicial
que así lo establezca (artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria). Y entre esos
interesados debe incluirse a los copropietarios de la finca 7.961.
cve: BOE-A-2023-12593
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Núm. 127