I. Disposiciones generales. JEFATURA DEL ESTADO. Vivienda. (BOE-A-2023-12203)
Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 25 de mayo de 2023
Sec. I. Pág. 71483
establecer unos principios generales de actuación para garantizar que en tales
operaciones se disponga de la información suficiente para contrastar a través de los
datos y características de la vivienda, que puede ser considerada como digna y
adecuada para que una persona o unidad de convivencia pueda habitarla y disfrutar de
ella, tal y como reclama la Constitución.
II
Conforme al artículo 148.3 de la Constitución, todas las Comunidades Autónomas
tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en
materia de vivienda. A diferencia del Estado, que sólo puede incidir, con distinto alcance
y sobre la base de títulos competenciales diversos, en la política de vivienda, los
legisladores autonómicos pueden formular completos programas normativos de la acción
pública en la materia. Uno y otras están abocados, por tanto, a articular sus respectivas
actuaciones de modo que puedan desplegarse en un marco normativo coherente,
estable y seguro que haga posible la realidad del derecho reconocido en el artículo 47 de
la Constitución en ejecución de las medidas, acciones, planes y programas
correspondientes y la igualdad básica de todos los españoles en relación con dicho
derecho.
La jurisprudencia constitucional también ha avalado este esquema de concurrencia
competencial. La Sentencia clave a estos efectos es la Sentencia del Tribunal
Constitucional 152/1988, de 20 de julio, que tuvo como objeto de análisis uno de los
planes de vivienda estatales de protección pública a la vivienda y que amparó la
dinámica de dichos planes. Dicha Sentencia, al lado de otras posteriores, han
mantenido, en lo básico, el esquema inicial del Tribunal Constitucional, que amparó la
competencia estatal para aprobar los planes de vivienda, fundamentalmente con base en
el artículo 149.1.13.ª CE, que atribuye al Estado la competencia relativa a la planificación
general de la actividad económica, en concreto el establecimiento de bases y
coordinación de esta planificación.
Pero, existen otros títulos competenciales que exigen al Estado abordar esta tarea
legislativa. En primer lugar, el del artículo 149.1.1.ª CE para regular las condiciones
básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos
y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, en este caso, en relación con el
derecho de propiedad de la vivienda, pero también con el ejercicio del derecho
constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada e incluso con los derechos a
la intimidad y la inviolabilidad del domicilio, puesto que la vivienda habitual es donde la
inmensa mayoría de las personas tienen su domicilio y ejercen la intimidad de su vida
personal y familiar. La dignidad y adecuación de la vivienda son, pues, condiciones
asimismo para el ejercicio de estos derechos de las personas que las habitan.
En segundo lugar, están las competencias estatales en materia de legislación
mercantil (artículo 149.1.6.ª CE) y civil (artículo 149.1.8.ª CE) en relación con los
contratos vinculados al acceso a la vivienda, tal y como ha admitido sin vacilar la
jurisprudencia constitucional (vid., por todas, la Sentencia del Tribunal
Constitucional 15/1989, de 26 de enero). En tercer lugar, cabe citar el establecimiento de
las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros (artículo 149.1.11.ª CE),
resultando obvio que la producción de viviendas por las empresas promotoras y su
adquisición por parte de la ciudadanía requiere, de forma mayoritaria, de préstamos
otorgados por las entidades de crédito, materia en la que la competencia estatal es
relevante. En íntima conexión con esta competencia estatal se encontraría también la
relativa a hacienda general y deuda del Estado (artículo 149.1.14.ª), que constituyen
títulos competenciales que se han venido ejerciendo por el Estado en la regulación de
los préstamos convenidos o cualificados o en el otorgamiento de ayudas económicas. En
último lugar, la competencia estatal para dictar legislación básica sobre protección del
medio ambiente (artículo 149.1.23.ª CE), también lleva al Estado a dictar una norma en
materia de vivienda, habida cuenta de la repercusión ambiental de la producción y
cve: BOE-A-2023-12203
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Núm. 124
Jueves 25 de mayo de 2023
Sec. I. Pág. 71483
establecer unos principios generales de actuación para garantizar que en tales
operaciones se disponga de la información suficiente para contrastar a través de los
datos y características de la vivienda, que puede ser considerada como digna y
adecuada para que una persona o unidad de convivencia pueda habitarla y disfrutar de
ella, tal y como reclama la Constitución.
II
Conforme al artículo 148.3 de la Constitución, todas las Comunidades Autónomas
tienen asumida en sus Estatutos de Autonomía, sin excepción, la competencia plena en
materia de vivienda. A diferencia del Estado, que sólo puede incidir, con distinto alcance
y sobre la base de títulos competenciales diversos, en la política de vivienda, los
legisladores autonómicos pueden formular completos programas normativos de la acción
pública en la materia. Uno y otras están abocados, por tanto, a articular sus respectivas
actuaciones de modo que puedan desplegarse en un marco normativo coherente,
estable y seguro que haga posible la realidad del derecho reconocido en el artículo 47 de
la Constitución en ejecución de las medidas, acciones, planes y programas
correspondientes y la igualdad básica de todos los españoles en relación con dicho
derecho.
La jurisprudencia constitucional también ha avalado este esquema de concurrencia
competencial. La Sentencia clave a estos efectos es la Sentencia del Tribunal
Constitucional 152/1988, de 20 de julio, que tuvo como objeto de análisis uno de los
planes de vivienda estatales de protección pública a la vivienda y que amparó la
dinámica de dichos planes. Dicha Sentencia, al lado de otras posteriores, han
mantenido, en lo básico, el esquema inicial del Tribunal Constitucional, que amparó la
competencia estatal para aprobar los planes de vivienda, fundamentalmente con base en
el artículo 149.1.13.ª CE, que atribuye al Estado la competencia relativa a la planificación
general de la actividad económica, en concreto el establecimiento de bases y
coordinación de esta planificación.
Pero, existen otros títulos competenciales que exigen al Estado abordar esta tarea
legislativa. En primer lugar, el del artículo 149.1.1.ª CE para regular las condiciones
básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos
y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, en este caso, en relación con el
derecho de propiedad de la vivienda, pero también con el ejercicio del derecho
constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada e incluso con los derechos a
la intimidad y la inviolabilidad del domicilio, puesto que la vivienda habitual es donde la
inmensa mayoría de las personas tienen su domicilio y ejercen la intimidad de su vida
personal y familiar. La dignidad y adecuación de la vivienda son, pues, condiciones
asimismo para el ejercicio de estos derechos de las personas que las habitan.
En segundo lugar, están las competencias estatales en materia de legislación
mercantil (artículo 149.1.6.ª CE) y civil (artículo 149.1.8.ª CE) en relación con los
contratos vinculados al acceso a la vivienda, tal y como ha admitido sin vacilar la
jurisprudencia constitucional (vid., por todas, la Sentencia del Tribunal
Constitucional 15/1989, de 26 de enero). En tercer lugar, cabe citar el establecimiento de
las bases de la ordenación del crédito, banca y seguros (artículo 149.1.11.ª CE),
resultando obvio que la producción de viviendas por las empresas promotoras y su
adquisición por parte de la ciudadanía requiere, de forma mayoritaria, de préstamos
otorgados por las entidades de crédito, materia en la que la competencia estatal es
relevante. En íntima conexión con esta competencia estatal se encontraría también la
relativa a hacienda general y deuda del Estado (artículo 149.1.14.ª), que constituyen
títulos competenciales que se han venido ejerciendo por el Estado en la regulación de
los préstamos convenidos o cualificados o en el otorgamiento de ayudas económicas. En
último lugar, la competencia estatal para dictar legislación básica sobre protección del
medio ambiente (artículo 149.1.23.ª CE), también lleva al Estado a dictar una norma en
materia de vivienda, habida cuenta de la repercusión ambiental de la producción y
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Núm. 124
