BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 25 de mayo de 2023

Sec. I. Pág. 71482

enjuiciamiento, no encuentra límites desde esta perspectiva constitucional». Esta misma
doctrina jurisprudencial se reitera en otras sentencias como la 32/2018, de 10 de abril, y
la 43/2018, de 26 de abril.
Esta ley es, por tanto, la primera ley estatal reguladora del derecho a la vivienda
desde la aprobación de la Constitución, si bien, no puede decirse que el Estado haya
estado ausente en las políticas de vivienda. Es bien conocida la importante asignación
de fondos públicos a través de ayudas correspondientes al ámbito fiscal y la aprobación
sistemática y continuada durante toda la democracia de los conocidos Planes de
Vivienda que han tenido una amplia e indudable repercusión sobre la población. No
obstante, todos ellos mantuvieron a lo largo del tiempo un carácter unitario y constante,
tanto en su diseño, como en su contenido, defendiendo y materializando una política de
vivienda basada fundamentalmente en el fomento de la producción de un volumen
creciente de viviendas, la ocupación de nuevos suelos con el consiguiente crecimiento
de las ciudades y la apuesta por la propiedad como forma esencial de acceso a la
vivienda.
Esta política expansiva y de fomento de la propiedad, comenzó a reorientarse hacia
la rehabilitación y el alquiler, con el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012,
regulado por el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre. Los siguientes planes
estatales: el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación
edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas 2013-2016, regulado por el Real
Decreto 233/2013, de 5 de abril, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, regulado por
Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, y el Plan Estatal para el acceso a la
vivienda 2022-2025 regulado por Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, sirven para
confirmar y reforzar este cambio de modelo.
No obstante, aún existen importantes desequilibrios entre la nueva construcción y la
actividad de rehabilitación y entre la tenencia de vivienda en propiedad y en alquiler, a lo
que se suma el hecho de que los parques públicos de vivienda en alquiler sean del todo
insuficientes para atender la necesidad de aquellas personas y hogares que tienen más
dificultades para acceder al mercado por sus escasos medios económicos. Valga el dato
de que, del total de las viviendas construidas entre el año 1962 y el año 2020, el 31,5 %
fueron viviendas protegidas, es decir, unos 5,7 millones de viviendas que se promovieron
al amparo de algún régimen de protección pública, pero que en su mayoría y pese al
importante esfuerzo público realizado en su promoción y construcción, han dejado de
estar sujetas, en plazos relativamente cortos, a ningún tipo de límite de venta o alquiler.
También desde el punto de vista territorial, es preciso reconocer que los
desequilibrios en el acceso a la vivienda no se producen únicamente en los entornos
urbanos y en las grandes ciudades, sino que también en el medio rural se identifica en
muchas ocasiones una insuficiente oferta de vivienda disponible en adecuadas
condiciones y son necesarias acciones encaminadas a la recuperación, rehabilitación o
adaptación del parque edificatorio existente, que precisan el particular apoyo de los
poderes públicos. Así, se hace necesario que todas las administraciones, en el ejercicio
de sus competencias sobre vivienda, garanticen el acceso a la vivienda en las áreas
rurales, especialmente para los colectivos vulnerables, impulsando la cohesión territorial
y facilitando la lucha contra la despoblación.
Hoy se considera imprescindible que la planificación económica en materia de
vivienda cuente con un marco legislativo estable, una de cuyas misiones trata de cumplir
esta ley.
En lo que se refiere a la calidad del parque de viviendas, la normativa estatal de
edificación establece requisitos y exigencias básicas que afectan directamente a la
funcionalidad, la seguridad y la habitabilidad de las viviendas. Sin embargo, dichas
exigencias sólo aplican en aquellas viviendas de nueva construcción o en determinadas
intervenciones sobre las existentes y no se dota de instrumentos efectivos para asegurar
el conocimiento efectivo por parte del adquirente o arrendatario de la calidad y
prestaciones de la vivienda que es objeto de la operación inmobiliaria, un aspecto clave
para asegurar su adecuación al derecho constitucional. Por ello se hace necesario

cve: BOE-A-2023-12203
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