III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10962)
Resolución de 21 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63477
La registradora parece confundir el 50% del valor de tasación para la adjudicación al
Sareb, con las cesiones posteriores al 50% a favor de los adquirentes, es decir por mitad
y proindiviso.
Este defecto tampoco existió en las cuatro adjudicaciones anteriores.
En los fundamentos de derecho del decreto de adjudicación se dice expresamente:
Después de citar el art. 647.3 de la L.E.C. sigue: Por consiguiente habiéndose verificado
dichas circunstancias en las presentes actuaciones, procede ceder el remate de las
fincas descritas en el antecedente de hecho primero de la presente resolución el 50% a
favor de don F... con DNI... con domicilio... y el 50% a favor de doña L... con DNI... con
domicilio... por la suma de 74.945 euros.
Defecto número cinco. En cuanto al defecto 5, el Juzgado de Primera Instancia e
Instrucción de Muros omitió parte de las circunstancias personales de los adquirentes,
aunque tuvo disponibles las capitulaciones matrimoniales, por lo que no habrá
inconveniente en subsanarlo, acompañando las respectivas escrituras de capitulaciones
matrimoniales. Este defecto no se recurre.
Defecto número seis. “No consta declaración de estar o no la finca arrendada a
efectos del posible derecho de tanteo y retracto. Art. 25 LAU”.
No consta inscrito ningún contrato de arrendamiento.
El propio documento judicial presentado dice textualmente: En las presentes
actuaciones no consta la existencia de arrendatarios u ocupantes de las fincas
adjudicadas.
A mayor abundamiento, en ambas diligencias de lanzamiento Judicial de fecha 17 de
noviembre de 2022, se constata que las viviendas están vacías, sin muebles y sin pintar.
Por otro lado, no consta inscripción alguna de arrendamiento en el Registro de la
Propiedad, de ninguna de las dos fincas.
La reciente Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de diciembre, anterior a la nota de
calificación, tampoco ha sido tenida en cuenta por la Registradora. Dicha Resolución
dice:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2020, con cita explícita de
la doctrina fijada por esta Dirección General, declaro lo siguiente: “En este sentido, las
RRGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017) y de 11 de octubre de 2018
(BOE 5 de noviembre de 2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el
derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure
conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado
(...)”. Todo ello sin perjuicio de que las partes interesadas (adjudicatario y arrendatario),
en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad y libertad contractual (cfr.
artículo 1255 del Código Civil), puedan acordar la celebración de un nuevo contrato de
arrendamiento, o incluso, de la posibilidad de continuar en posesión de la vivienda en
concepto de precario, supuesto al que específicamente se refiere la mencionada
sentencio del Tribunal Supremo.
Asimismo, resulta indudable que la doctrina expuesta y fijada por este Centro
Directivo respecto del retracto arrendaticio se aplica de igual modo al derecho tanteo, en
tanto que tales derechos, tanteo y retracto, derivados ambos del contrato de
arrendamiento celebrado, no sólo se encuadran en la categoría de derechos de
adquisición preferente, constituyendo dos fases de un mismo derecho, en función de si
su ejercicio se realiza antes (derecho de tanteo) o después (derecho de retracto) de la
consumación del acto traslativo que genera su nacimiento (cfr. artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y Resolución de esta Dirección General de 26 de abril
de 2019), sino que, en todo caso, tienen la consideración de derechos accesorios del
contrato de arrendamiento, por lo que extinguido éste se extinguen también sus
derechos accesorios, y, en especial, los derechos de adquisición preferente vinculados al
mismo en su doble vertiente, de tanteo y retracto.»
cve: BOE-A-2023-10962
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63477
La registradora parece confundir el 50% del valor de tasación para la adjudicación al
Sareb, con las cesiones posteriores al 50% a favor de los adquirentes, es decir por mitad
y proindiviso.
Este defecto tampoco existió en las cuatro adjudicaciones anteriores.
En los fundamentos de derecho del decreto de adjudicación se dice expresamente:
Después de citar el art. 647.3 de la L.E.C. sigue: Por consiguiente habiéndose verificado
dichas circunstancias en las presentes actuaciones, procede ceder el remate de las
fincas descritas en el antecedente de hecho primero de la presente resolución el 50% a
favor de don F... con DNI... con domicilio... y el 50% a favor de doña L... con DNI... con
domicilio... por la suma de 74.945 euros.
Defecto número cinco. En cuanto al defecto 5, el Juzgado de Primera Instancia e
Instrucción de Muros omitió parte de las circunstancias personales de los adquirentes,
aunque tuvo disponibles las capitulaciones matrimoniales, por lo que no habrá
inconveniente en subsanarlo, acompañando las respectivas escrituras de capitulaciones
matrimoniales. Este defecto no se recurre.
Defecto número seis. “No consta declaración de estar o no la finca arrendada a
efectos del posible derecho de tanteo y retracto. Art. 25 LAU”.
No consta inscrito ningún contrato de arrendamiento.
El propio documento judicial presentado dice textualmente: En las presentes
actuaciones no consta la existencia de arrendatarios u ocupantes de las fincas
adjudicadas.
A mayor abundamiento, en ambas diligencias de lanzamiento Judicial de fecha 17 de
noviembre de 2022, se constata que las viviendas están vacías, sin muebles y sin pintar.
Por otro lado, no consta inscripción alguna de arrendamiento en el Registro de la
Propiedad, de ninguna de las dos fincas.
La reciente Resolución de 15 de noviembre de 2022, de la Dirección General de
Seguridad Jurídica y Fe Pública, BOE de 5 de diciembre, anterior a la nota de
calificación, tampoco ha sido tenida en cuenta por la Registradora. Dicha Resolución
dice:
La Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de noviembre de 2020, con cita explícita de
la doctrina fijada por esta Dirección General, declaro lo siguiente: “En este sentido, las
RRGRN de 24 de marzo de 2017 (BOE 7 de abril de 2017) y de 11 de octubre de 2018
(BOE 5 de noviembre de 2018) señalan que, en casos de enajenación forzosa, el
derecho del arrendador y el propio contrato de arrendamiento se extinguen ipso iure
conforme a lo dispuesto en el artículo 13.1 LAU, salvo que dicho contrato se hubiese
inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad al derecho de hipoteca ejecutado
(...)”. Todo ello sin perjuicio de que las partes interesadas (adjudicatario y arrendatario),
en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad y libertad contractual (cfr.
artículo 1255 del Código Civil), puedan acordar la celebración de un nuevo contrato de
arrendamiento, o incluso, de la posibilidad de continuar en posesión de la vivienda en
concepto de precario, supuesto al que específicamente se refiere la mencionada
sentencio del Tribunal Supremo.
Asimismo, resulta indudable que la doctrina expuesta y fijada por este Centro
Directivo respecto del retracto arrendaticio se aplica de igual modo al derecho tanteo, en
tanto que tales derechos, tanteo y retracto, derivados ambos del contrato de
arrendamiento celebrado, no sólo se encuadran en la categoría de derechos de
adquisición preferente, constituyendo dos fases de un mismo derecho, en función de si
su ejercicio se realiza antes (derecho de tanteo) o después (derecho de retracto) de la
consumación del acto traslativo que genera su nacimiento (cfr. artículo 25 de la Ley de
Arrendamientos Urbanos y Resolución de esta Dirección General de 26 de abril
de 2019), sino que, en todo caso, tienen la consideración de derechos accesorios del
contrato de arrendamiento, por lo que extinguido éste se extinguen también sus
derechos accesorios, y, en especial, los derechos de adquisición preferente vinculados al
mismo en su doble vertiente, de tanteo y retracto.»
cve: BOE-A-2023-10962
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
