BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 63458

III
Solicitada calificación sustitutoria, correspondió la misma a la registradora de la
Propiedad de Villarreal número 1, doña Mercedes Ríos Peset, quien, con fecha 27 de
enero de 2023, confirmó la calificación de la registradora de la Propiedad de Castellón de
la Plana número 3.
IV
Contra la nota de calificación sustituida, don Eduardo José Delgado Terrón, notario
de Castellón de la Plana, interpuso recurso el día 24 de febrero de 2023 mediante escrito
en el que alegaba lo siguiente:
«Defecto: no admitirse la inscripción del documento en cuanto a la declaración de
obra nueva y división horizontal efectuada en el mismo, por la existencia de un primer
inciso del artículo 3 de los estatutos de la comunidad de Propietarios que la registradora
considera no inscribible, porque la solicitud de inscripción parcial es realizada por el
presentante y no por los intervinientes en el documento.
La tesis mantenida por la registradora y confirmada por la sustituta, es que el
presentante de un documento no tiene ni legitimación ni capacidad para solicitar la
inscripción parcial de un documento porque el negocio del documento presentado es
configurado por ellas como "un negocio jurídico complejo", pero sin que ninguna de las
dos exprese la causa de por qué la inscripción de los estatutos de una división horizontal
convierten una declaración de obra nueva y división horizontal en un negocio jurídico
complejo. Son muy poco acertadas las resoluciones citadas por las registradoras porque
es evidente que el presentante no puede ni completar, ni modificar o alterar lo convenido
en la escritura (¿Cómo va a hacer la manifestación de que una finca «está libre de
arrendamientos» si eso sólo puede competer al propietario de la finca –caso de la
Res 16/12/2014–? ¿Cómo va a solicitar en una inscripción de una hipoteca que se altere
el rango y se inscriba de manera distinta a lo estipulado en la escritura –caso de la Res
de 22/12/2021–?
Pero es más: es que algunas nada tienen que ver con el presente supuesto: por
ejemplo, la de 26 de octubre de 2015 permite que se cancele un derecho extinguido por
solicitud de los interesados con firma legitimada notarialmente (ni una sola palabra del
presentante); e incluso otras son favorables a la tesis por mí sostenida: la de 11 de abril
de 2018 porque señala que ni siquiera era precisa la solicitud explícita de inscripción
parcial, pues "la exigencia de petición expresa de las partes como requisito para
practicar la inscripción parcial (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria) tiene como
presupuesto que el pacto, estipulación o hecho rechazado afecten, a la esencialidad del
contrato (Resolución de 13 de marzo de 2014)".
El supuesto de mi escritura no es ningún negocio jurídico complejo ni la norma
estatutaria rechazada afecta a la esencialidad de la división horizontal, que lo que
supone es que nazcan a la vida jurídica los elementos independientes en un edificio, y
por eso la teoría mantenida por la registradora en este supuesto contradice la doctrina
más que reiterada de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de que el
presentante puede solicitar la inscripción parcial, y para fundamentarla basta la cita de la
Resolución de 12 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del
Notariado, en la que expresamente reitera la de 20 de julio de 2006, en la que dispuso
literalmente:
"En efecto, el carácter rogado que tiene la actuación registral es una consecuencia
de la voluntariedad de la inscripción en nuestro Derecho, y de ahí que este Centro
Directivo haya declarado reiteradamente que no se puede practicar en el Registro ningún
asiento -salvo casos excepcionales- sin que hayan sido solicitados por los interesados,
que lo serán las personas enumeradas en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria (cfr.
Resolución de 20 de julio de 2006). Ahora bien, la legislación hipotecaria trata de evitar

cve: BOE-A-2023-10960
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Núm. 109