III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10958)
Resolución de 19 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Alcalá de Henares n.º 1, por la que se deniega la inscripción de una instancia privada en la que se solicita la rectificación de un asiento.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63440
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada”.
Es más, respecto de los locales de negocio su artículo 29 prevé que: “El adquirente
de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
La Resolución de 20 de junio de 2017 de la antiguamente llamada Dirección General
de los Registros y del Notariado que, resolviendo un supuesto análogo que si bien se
refiere a un arrendamiento rústico establece y fundamenta lo siguiente:
“Ha de comenzarse, precisamente, por el análisis del segundo defecto recogido en la
nota, el relativo a la negativa a cancelar la inscripción del arrendamiento. La cuestión
relativa a los efectos que la ejecución hipotecaria tiene sobre un arrendamiento
constituido con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, está resuelta en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. El primer inciso de su artículo 13.1 deja claro que el
arrendamiento se extingue de forma automática como consecuencia de la ejecución de
la hipoteca inscrita con anterioridad: Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra,
quedaría extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo
del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado”.
Por todo lo anterior, es necesario rectificar la inscripción 10.ª haciendo constar en ella
el contrato de arrendamiento, debido que en las escrituras de enajenación de la finca
constaba el arrendamiento de la misma.
Cuarto. La persona que solicita la rectificación de la inscripción, se encuentra
legitimada conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria,
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria establece que:
“La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por
se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón
del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto
sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución
judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o
anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada
conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que
establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que
hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en
su defecto, resolución judicial (...)”.
Stinbel Inversiones Madrid SL, como titular registral y arrendadora, resulta lesionada
por el asiento inexacto. D. J. F. M. tiene poder de representación de la compañía
mercantil Stinbel Inversiones Madrid SL, por tener el cargo de representante persona
física designada por Warburton SL, compañía esta, que es el administrador único de la
sociedad Stinbel de Inversiones Madrid SL; tal y como se acredita mediante la escritura
cve: BOE-A-2023-10958
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63440
los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso
continuará el arrendamiento por la duración pactada”.
Es más, respecto de los locales de negocio su artículo 29 prevé que: “El adquirente
de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador,
salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria”.
La Resolución de 20 de junio de 2017 de la antiguamente llamada Dirección General
de los Registros y del Notariado que, resolviendo un supuesto análogo que si bien se
refiere a un arrendamiento rústico establece y fundamenta lo siguiente:
“Ha de comenzarse, precisamente, por el análisis del segundo defecto recogido en la
nota, el relativo a la negativa a cancelar la inscripción del arrendamiento. La cuestión
relativa a los efectos que la ejecución hipotecaria tiene sobre un arrendamiento
constituido con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta, está resuelta en la Ley de
Arrendamientos Urbanos. El primer inciso de su artículo 13.1 deja claro que el
arrendamiento se extingue de forma automática como consecuencia de la ejecución de
la hipoteca inscrita con anterioridad: Si durante la duración del contrato el derecho del
arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de
una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra,
quedaría extinguido el arrendamiento. Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo
del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de
arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado”.
Por todo lo anterior, es necesario rectificar la inscripción 10.ª haciendo constar en ella
el contrato de arrendamiento, debido que en las escrituras de enajenación de la finca
constaba el arrendamiento de la misma.
Cuarto. La persona que solicita la rectificación de la inscripción, se encuentra
legitimada conforme al artículo 40 de la Ley Hipotecaria,
El artículo 40 de la Ley Hipotecaria establece que:
“La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o
derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por
se practicará con arreglo a las siguientes normas:
a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma de razón
del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la reanudación del tracto
sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y tercero, por resolución
judicial, ordenando la rectificación.
b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho inscrito o
anotado, la rectificación se hará mediante la correspondiente cancelación, efectuada
conforme a lo dispuesto en el Título IV o en virtud del procedimiento de liberación que
establece el Título VI.
c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se
rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.
d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que
hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no
especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en
su defecto, resolución judicial (...)”.
Stinbel Inversiones Madrid SL, como titular registral y arrendadora, resulta lesionada
por el asiento inexacto. D. J. F. M. tiene poder de representación de la compañía
mercantil Stinbel Inversiones Madrid SL, por tener el cargo de representante persona
física designada por Warburton SL, compañía esta, que es el administrador único de la
sociedad Stinbel de Inversiones Madrid SL; tal y como se acredita mediante la escritura
cve: BOE-A-2023-10958
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