BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 63467

de 6 de noviembre de 2007, se recuerda que el juicio de suficiencia emitido por el notario
es incompleto si se omite la expresión del acto o negocio para cuyo otorgamiento
considera el notario que el representante tiene facultades suficientes; por último, en las
de 30 septiembre y 8 noviembre 2002, se afirma que no basta con que el notario exprese
lacónicamente la suficiencia del poder «para el otorgamiento de esta escritura», sino que
ha de hacer una referencia concreta a las facultades conferidas, en congruencia con el
contenido de la escritura que autoriza; concreción que podrá hacer apoyando su juicio
bien en una transcripción somera, pero suficiente, de las facultades atinentes al caso, o
bien en una referencia o relación de la esencia de tales facultades.
Según dicha doctrina, las exigencias del juicio de suficiencia no se cumplen si se
relacionan de forma lacónica o genérica las facultades representativas del apoderado o
representante, si el notario utiliza expresiones genéricas, ambiguas o imprecisas, como
cuando usa fórmulas de estilo que –a falta de reseña, siquiera somera, de las facultades
acreditadas– se circunscriben a afirmar que la representación es suficiente «para el acto
o negocio documentado», en vez de referirse de forma concreta y expresa al tipo de acto
o negocio que en la escritura se formaliza.
4. Debe tenerse también en cuenta que el Tribunal Supremo (vid. Sentencia
número 643/2018, de 20 de noviembre, con criterio seguido por la Sentencia
número 661/2018, de 22 de noviembre), ha reiterado recientemente lo siguiente: «(…)
En nuestra sentencia 645/2011, de 23 de septiembre, ya declaramos que la posible
contradicción que pudiera advertirse entre la previsión contenida en el art. 18 LH, que
atribuye al registrador la función de calificar «la capacidad de los otorgantes», y el art. 98
de la Ley 24/2001, que limita la calificación registral a la «reseña indicativa del juicio
notarial de suficiencia y a la congruencia de este con el contenido del título presentado»,
debía resolverse dando prioridad a esta segunda norma, que tiene a estos efectos la
consideración de ley especial (…) La valoración de la suficiencia de las facultades de
representación del otorgante de la escritura le corresponde al notario autorizante de la
escritura, sin que el registrador pueda revisar dicho juicio de suficiencia, en la medida en
que resulte congruente con el contenido del título al que se refiere (…)». Y añade que el
juicio que artículo 98 de la Ley 24/2001 «atribuye al notario sobre la suficiencia del poder
para realizar el acto o negocio objeto de la escritura que el notario autoriza incluye, como
hemos visto, el examen de la validez y vigencia del apoderamiento y su congruencia con
aquel acto o negocio; y, lo que ahora resulta de mayor interés, su corrección no puede
ser revisada por el registrador. Esto es, también el examen de la suficiencia del
apoderamiento está sujeto a la previsión del art. 98 de la Ley 41/2001, y por ello la
calificación registral se limita a revisar, como decíamos antes, que el título autorizado
permita corroborar que el notario ha ejercido su función de calificación de la validez y
vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y
rigurosa, y que este juicio sea congruente con el contenido del título presentado (…)».
Esta doctrina ha sido confirmada por la Sentencia número 378/2021, de 1 de junio.
5. En el concreto supuesto de este expediente, el notario emite su juicio de
suficiencia respecto de la representación de la acreedora hipotecaria y se otorga la
cancelación de una hipoteca. Como se ha expuesto, en el encabezamiento del título que
se otorga consta literalmente «escritura de cancelación de hipoteca»; y en el juicio de
suficiencia consta lo siguiente: «Según intervienen, tiene a mi juicio, la capacidad
necesaria y las facultades suficientes para otorgar la presente escritura al principio
calificada (…)». Además, hace reseña detallada del poder que se utiliza y sus datos de
inscripción en el Registro.
Así, el notario ha designado el negocio jurídico y utilizado el concreto término de
«cancelación de hipoteca». El registrador afirma que «debe completarse el juicio de
suficiencia formulado». Pero es evidente que la calificación que se hace en el
encabezamiento de la escritura es de una cancelación de hipoteca, por lo que no puede
referirse el juicio de suficiencia a otra cosa que no sea esa.
En el supuesto concreto, se hace reseña detallada y precisa del poder utilizado; no
se emplea una expresión genérica, ambigua o imprecisa, sino que, por el contrario, es

cve: BOE-A-2023-10961
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