BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 63422

de la legalidad de sus formas extrínsecas, la capacidad de los otorgantes y la validez de
los actos contenidos en las mismas, de conformidad de lo establecido en los artículos 18
y 19 de la Ley Hipotecaria y 98 a 100 del Reglamento para su ejecución.
II. En relación a las circunstancias reseñadas en el hecho II anterior:
De los hechos anteriores y de la representación gráfica aportada por el técnico, así
como por las manifestaciones que constan del Registro y de la escritura que califico,
resulta que existe físicamente una cueva que se extiende por el frente de las dos fincas
sitas en la calle (…) de Tomelloso que, inicialmente estaba situada en la finca
matriz 23.675 y que ahora manifiestan los comparecientes, titulares registrales de la
finca segregada (36.603) que son dos cuevas por haberse dividido con el vecino
colindante; todo ello sin que resulte el consentimiento expreso del hoy titular registral de
la finca resto a esa “división”, ni esté formalizado e inscrito el negocio jurídico en el
Registro de la Propiedad, ni en la finca resto ni en la segregada. Así mismo, no consta la
inscripción de la cueva en la finca matriz antes de la segregación.
La antigüedad de la construcción del inmueble de la finca segregada es de 1995 tal
como resulta de la certificación catastral, si bien en ella no figura cueva alguna,
manifestando el técnico en su certificación que la existencia de la cueva es anterior a esa
fecha concretamente su apreciación es que data de hace más de cincuenta años, es
decir, aproximadamente desde 1972. La inscripción 1.ª de la finca matriz data de 1974.
Atendiendo a dicha antigüedad, la cueva en su totalidad formaba parte del subsuelo de
la finca matriz, antes de su segregación, de modo que el propietario de la finca matriz ya
era titular de la cueva existente en el subsuelo desde la inmatriculación de la
finca 23.275 y de conformidad con el artículo 350 y el principio de accesión del
artículo 353, ambos del Código Civil, “ el propietario de un terreno es dueño de su
superficie y de lo que está debajo de ella y puede hacer en ella las obras que le
convengan..” dentro de los límites establecidos por la ley.
En este caso la obra de la bodega-cueva no está declarada ni inscrita en el subsuelo
de la finca matriz, aunque el propietario de la finca registral tuviera a su favor el principio
de accesión que le hace dueño de su superficie inscrita y de lo que está debajo de ella
(artículos citados del Código Civil); ni el hecho de la segregación de una finca de la
matriz implica necesariamente la voluntad de transmitir el subsuelo de la finca segregada
toda vez que –como se verá– el subsuelo de una finca puede ser propiedad de la finca
colindante.
Como dice la resolución de 5 de abril de 2002 de la DGRN, el principio de accesión
del dominio tiene excepciones basadas en la voluntad de los propietarios o en la ley. No
existen obstáculos estructurales en nuestro Ordenamiento Jurídico para la configuración
de un régimen distinto del suelo (que abarcaría también el vuelo) y el subsuelo. Incluso
nuestro sistema permite configurar las fincas registrales no sólo en su concepto clásico
de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes edificables –o subedificables–
siempre que, conforme a las reglas generales, estén suficientemente definidas. Y así
cabe que en el folio abierto a una finca se deba hacer constar el distinto régimen del
subsuelo, como modificación de la extensión normal del dominio de la finca, siendo
necesario articular las relaciones entre el suelo y el subsuelo configurando jurídicamente
las relaciones entre los diferentes volúmenes ya sea a través de una propiedad
horizontal del conjunto, de una medianería horizontal como permite el Tribunal Supremo
ya que existe al menos una línea común de separación entre el suelo y el subsuelo
normalmente a través del forjado, o una comunidad sui generis, e incluso una
segregación del volumen subterráneo. Todo ello siempre por acuerdo de los titulares
afectados con su consentimiento expreso debidamente formalizado, o bien
subsidiariamente por una sentencia judicial en procedimiento en el que todos los titulares
afectados hayan sido demandados (Resolución DGSJyFP de 10 de octubre de 2017).
Resulta de las manifestaciones de los titulares registrales de la finca segregada que
estando parte de la cueva en el subsuelo de su propiedad han requerido al propietario de
la finca resto de la matriz en el que físicamente se encuentra la otra parte de cueva, a
que se consienta la división de las dos partes atendiendo a la vertical de la línea divisoria

cve: BOE-A-2023-10957
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Núm. 109