BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 63433

5. Por tanto, partiendo de que la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de
dos fincas no consta registralmente, sobre este supuesto de hecho ya se pronunció la
Resolución de este Centro Directivo de 22 de septiembre de 2017, en el cual la cueva se
ubicaba en el subsuelo de dos fincas registrales, suspendiendo la registradora la
inmatriculación por considerar que no era completa la descripción de la finca, al no
reflejar que parte de la edificación discurría por debajo de la finca colindante, y porque
siendo una finca que ha de ser inmatriculada, es obligatoria la georreferenciación de la
misma, pero ésta no se puede practicar, pues parte de la finca comparte suelo con la
finca colindante. La Dirección General reiteró la Resolución de 20 de junio de 2017 que
admitió la posibilidad de inmatricular una edificación que se describe como cueva. Como
ya afirmaron las Resoluciones de 24, 26 y 27 de febrero de 2007, no existen obstáculos
estructurales en nuestro ordenamiento jurídico para la configuración de un régimen
distinto al suelo y el subsuelo. Incluso nuestro sistema permite configurar las fincas no
solamente en su concepto clásico de fincas perimetrales terrestres sino como volúmenes
edificables –o subedificables–, siempre que conforme a las reglas generales estén
suficientemente definidos. Las Resoluciones citadas admiten segregar un volumen
edificable en el subsuelo, desconectándolo totalmente de la superficie terrestre, si bien
no siempre y necesariamente debe acudirse en tales casos a una segregación de los
terrenos subyacentes, sino que puede bastar una mera delimitación del distinto régimen
jurídico aplicable a cada volumen.
En el presente caso, tal delimitación del distinto régimen jurídico no se ha producido.
Los recurrentes pretenden inscribir la declaración de obra nueva de la bodega-cueva,
solo en la parte que se ubica en el subsuelo de su finca registral, excluyendo la parte de
la cueva que se ubica en la finca matriz de la que procede la suya, como consecuencia
de la segregación practicada.
Por ello, lo que está ejerciendo es una de las facultades que integra su derecho de
dominio, el aprovechamiento del subsuelo de su finca, en la medida que permita la
legislación urbanística, la cual está acreditada con la correspondiente certificación
municipal.
Pero, no es exacta la afirmación de los recurrentes, cuando declaran que el titular
registral de la finca 23.675 ya adquirió la propiedad de su finca una vez practicada la
segregación, con consentimiento del titular registral de la finca segregada y de la finca
resto, que era el mismo al practicarse la segregación, por lo que la misma, no
estableciéndose régimen especial alguno respecto del subsuelo existente en la realidad
física, se extiende tanto al vuelo como al subsuelo de la finca segregada y de la resto.
Y no es exacta, porque como los mismos recurrentes reconocen en las alegaciones
que constan en la nota al margen de la inscripción 9.ª de la finca 23.675, la cueva existe
y existe sobre el subsuelo de las dos fincas registrales y sobre parte de dominio público.
6. Como ya declaró este Centro Directivo en la Resolución de 5 de abril de 2002, el
principio de accesión del dominio (artículo 353 del Código Civil) tiene excepciones, que
pueden tener su origen en la voluntad del propietario (mediante la constitución de un
derecho real de superficie, de un derecho real de vuelo o de subedificación) o en la
propia Ley (limitaciones derivadas de la Ley de Minas, de Navegación Aérea, de Aguas y
del Patrimonio Histórico).
Entre esas excepciones, sin necesidad de articularlas por vía de un derecho de
subedificación o de superficie, está la delimitación del suelo y el vuelo como objetos
diversos en el tráfico jurídico, posibilidad amparada en el principio general de libertad de
creación de derechos reales –siempre que se respeten las exigencias esenciales o
estructurales de nuestro sistema registral– existente en nuestro Derecho.
En el presente caso, la excepción al principio de accesión del dominio solo puede
derivar de la voluntad de las partes, lo cual no resulta de la documentación objeto del
expediente, sino del contenido del Registro, por lo que la alegación de la registradora
calificante a la citada Resolución y a la de 10 de octubre de 2017 en la nota de
calificación se ajusta al supuesto de hecho, pues la existencia de ese distinto régimen
jurídico no consta inscrito en el folio abierto a la finca 36.603, cuando se inscribe la

cve: BOE-A-2023-10957
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Núm. 109