III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10957)
Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Tomelloso, por la que se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva de una bodega cueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63432
escritura de compraventa citada y un acta de manifestaciones de fecha 9 de enero
de 2019, con el número 7 de protocolo del notario de Argamasilla de Alba, don Félix
Ignacio Frías Cercas, doña T. M. G., administradora única de la sociedad «Casamojada,
SL», viene a ratificar y manifestar que la segregación de la finca 36.603 de la
finca 23.675 de fecha 10 de agosto de 1993, se realizó, afectando dicha segregación,
también al subsuelo y cueva y que como interviniente primigenia en todos los actos que
hacen referencia a la finca 36.603 totalmente segregada de la finca 23.675; desde la
segregación hasta la venta de la sociedad «Casaquemada, SL» a los actuales
propietarios de dicha finca don F. J C. E. y doña S. P. M., ésta compraventa se produjo
por la totalidad de la finca segregada, incluyendo el subsuelo de la misma y por tanto la
parte de la cueva que corresponde a la segregación de ambas fincas.
Este título no se presentó junto con la documentación calificada, lo que junto a la
falta de constancia registral de la cláusula quinta de la escritura de compraventa por la
que los recurrentes adquieren la titularidad de la finca 36.603, determina que no hayan
podido ser objeto de examen en el momento de la calificación registral, por lo que no
pueden ser tenidos en cuenta a la hora de resolver el presente recurso.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el
recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y
forma».
4. Por tanto, procediendo la finca 36.603 de Tomelloso de segregación y habiendo
sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil, cuando
dispone: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo
de ella» y el propietario podrá hacer en él «las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan (…)».
Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley
de Suelo 7/2015, de 30 de octubre, dispone: «las facultades del propietario alcanzan al
vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística,
de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que
requiera la protección del dominio público».
Estos preceptos son aplicables, desde el punto de vista jurídico, a la cueva existente
en el subsuelo de la finca 36.603, pues la cueva existente en la realidad física sobre el
subsuelo de la finca matriz 23.675, no se inscribió antes de su segregación, por lo que
producida la segregación de la finca 36.603, nace la finca segregada, la cual se
integraría con su vuelo y subsuelo inherente, al no haberse hecho ninguna salvedad al
respecto. Y ello porque al no constar registralmente la cueva sobre el subsuelo de la
finca matriz, no debiera oponerse, por aplicación del artículo 32 de la Ley Hipotecaria.
Ello determinaría la no necesidad del consentimiento del titular de la finca 23.675 a la
división de la cueva, el cual exige la registradora a lo que se oponen los recurrentes en
su escrito de interposición, pues la misma se produce con la segregación, al no
determinarse registralmente la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de ambas
fincas y determinarse que la propiedad de la misma se asigna por entero a la propiedad
de una o de otra finca, por aplicación de los artículos 350 y 353 del Código Civil.
Sin embargo, es innegable desde el punto de vista físico, que existe una cueva que
se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público.
Dicha existencia física, aunque la cueva no esté inscrita, resulta del contenido del
Registro, concretamente en el contenido de las alegaciones que hicieron los ahora
recurrentes en el expediente de rectificación de superficie del artículo 201.1 de la Ley
Hipotecaria, que se hizo constar por nota al margen de la inscripción novena de la finca
registral 23.675.
De ellas resulta la existencia física de la cueva y que la misma está comunicada con
la porción que se ubica sobre el subsuelo de la finca 36.603, teniendo el titular de la
finca 23.675 acceso a su bodega cueva por la finca 36.603, cierre del cual solicitan los
titulares colindantes notificados, que son los titulares de la finca 36.603.
cve: BOE-A-2023-10957
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63432
escritura de compraventa citada y un acta de manifestaciones de fecha 9 de enero
de 2019, con el número 7 de protocolo del notario de Argamasilla de Alba, don Félix
Ignacio Frías Cercas, doña T. M. G., administradora única de la sociedad «Casamojada,
SL», viene a ratificar y manifestar que la segregación de la finca 36.603 de la
finca 23.675 de fecha 10 de agosto de 1993, se realizó, afectando dicha segregación,
también al subsuelo y cueva y que como interviniente primigenia en todos los actos que
hacen referencia a la finca 36.603 totalmente segregada de la finca 23.675; desde la
segregación hasta la venta de la sociedad «Casaquemada, SL» a los actuales
propietarios de dicha finca don F. J C. E. y doña S. P. M., ésta compraventa se produjo
por la totalidad de la finca segregada, incluyendo el subsuelo de la misma y por tanto la
parte de la cueva que corresponde a la segregación de ambas fincas.
Este título no se presentó junto con la documentación calificada, lo que junto a la
falta de constancia registral de la cláusula quinta de la escritura de compraventa por la
que los recurrentes adquieren la titularidad de la finca 36.603, determina que no hayan
podido ser objeto de examen en el momento de la calificación registral, por lo que no
pueden ser tenidos en cuenta a la hora de resolver el presente recurso.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 326 de la Ley Hipotecaria «el
recurso deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación del Registrador, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y
forma».
4. Por tanto, procediendo la finca 36.603 de Tomelloso de segregación y habiendo
sido adquirida por compraventa, le es aplicable el artículo 350 del Código Civil, cuando
dispone: «el propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está debajo
de ella» y el propietario podrá hacer en él «las obras, plantaciones y excavaciones que le
convengan (…)».
Tratándose de una finca urbana, conforme al artículo 12 del texto refundido de la Ley
de Suelo 7/2015, de 30 de octubre, dispone: «las facultades del propietario alcanzan al
vuelo y al subsuelo hasta donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística,
de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que
requiera la protección del dominio público».
Estos preceptos son aplicables, desde el punto de vista jurídico, a la cueva existente
en el subsuelo de la finca 36.603, pues la cueva existente en la realidad física sobre el
subsuelo de la finca matriz 23.675, no se inscribió antes de su segregación, por lo que
producida la segregación de la finca 36.603, nace la finca segregada, la cual se
integraría con su vuelo y subsuelo inherente, al no haberse hecho ninguna salvedad al
respecto. Y ello porque al no constar registralmente la cueva sobre el subsuelo de la
finca matriz, no debiera oponerse, por aplicación del artículo 32 de la Ley Hipotecaria.
Ello determinaría la no necesidad del consentimiento del titular de la finca 23.675 a la
división de la cueva, el cual exige la registradora a lo que se oponen los recurrentes en
su escrito de interposición, pues la misma se produce con la segregación, al no
determinarse registralmente la existencia física de la cueva sobre el subsuelo de ambas
fincas y determinarse que la propiedad de la misma se asigna por entero a la propiedad
de una o de otra finca, por aplicación de los artículos 350 y 353 del Código Civil.
Sin embargo, es innegable desde el punto de vista físico, que existe una cueva que
se extiende sobre dos fincas registrales y sobre el dominio público.
Dicha existencia física, aunque la cueva no esté inscrita, resulta del contenido del
Registro, concretamente en el contenido de las alegaciones que hicieron los ahora
recurrentes en el expediente de rectificación de superficie del artículo 201.1 de la Ley
Hipotecaria, que se hizo constar por nota al margen de la inscripción novena de la finca
registral 23.675.
De ellas resulta la existencia física de la cueva y que la misma está comunicada con
la porción que se ubica sobre el subsuelo de la finca 36.603, teniendo el titular de la
finca 23.675 acceso a su bodega cueva por la finca 36.603, cierre del cual solicitan los
titulares colindantes notificados, que son los titulares de la finca 36.603.
cve: BOE-A-2023-10957
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
