III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10956)
Resolución de 18 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Barcelona n.º 14 a inscribir una escritura de rectificación de descripción de la superficie de determinada finca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63418
resulta del certificado contenido en la última diligencia, formando expediente que por la
presente comunicación elevo por mantener la calificación en cuanto a la necesidad de
declaración de la obra nueva por la comunidad de propietarios».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 32, 34, 38, 202 y 258.5 de la Ley Hipotecaria; 17, regla 8, de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 28 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 553-9 y 553-10 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del
libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales; 45 y siguientes
y 78 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de
septiembre de 2015, 29 de marzo de 2016 y 26 de octubre de 2018, y las Resoluciones
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo de 2022 y 1
de marzo de 2023.
1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura denominada
de «rectificación de descripción (superficie) de finca» respecto de un piso en la planta
sobreático de un edificio en régimen de propiedad horizontal situado en Barcelona.
Esta escritura fue otorgada por un apoderado de la propietaria de dicha finca y por la
presidenta de la comunidad de propietarios, quien eleva a público el acuerdo de la junta
de propietarios de fecha 22 de julio de 2022 que autoriza la rectificación de descripción –
respecto de la superficie– del piso referido, único elemento privativo de la planta
sobreático del edificio. Como resulta de la escritura y de las dos diligencias extendidas
en ellas, la rectificación de descripción consiste en que dicha vivienda tiene una
superficie construida de 97 metros cuadrados y no de 62,49 metros cuadrados;
aclarándose «que la superficie de la planta sobreático del edificio del que forma parte la
finca descrita es, computada, la superficie construida de elementos comunes de esa
planta sobreático, de 101,75 metros cuadrados, de los cuales corresponden: a la
vivienda de la planta sobreático 97 metros cuadrados construidos, y a los elementos
comunes de esa planta sobreático, 4,75 metros cuadrados construidos». Estos extremos
constan en certificaciones emitidas por arquitecto técnico (quien también comparece al
otorgamiento), que acreditan que la descrita vivienda del edificio referido, construido
en 1968, no ha sufrido alteración alguna desde su ejecución; y que tiene esas superficies
construidas, según reciente medición por él realizada en julio de 2022, coincidentes con
los datos obrantes en la Dirección General del Catastro (se incorpora a la escritura
certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura tanto el año de construcción
–1968– como la superficie del elemento privativo –97 metros cuadrados de vivienda–).
La registradora suspendió la inscripción solicitada por entender «necesaria la
declaración de la obra nueva por antigüedad del exceso de superficie de la planta
sobreático por la comunidad de propietarios debidamente liquidada de impuestos y la
acreditación de la antigüedad de dicha planta por técnico competente». No obstante,
según manifiesta en su informe, ha rectificado la calificación en relación con la falta de
acreditación de la antigüedad de la planta sobreático, y mantiene la calificación en
cuanto a la necesidad de declaración de la obra nueva por la comunidad de propietarios.
2. Como cuestión previa, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la
realización de varias calificaciones sucesivas, es cierto que, conforme al artículo 258.5
de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global, de modo que el
registrador de la propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una
inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia
del Registro de la Propiedad (cfr., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo
de 26 de octubre de 2018 y 1 de marzo de 2023). Pero debe tenerse en cuenta que, en
cve: BOE-A-2023-10956
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63418
resulta del certificado contenido en la última diligencia, formando expediente que por la
presente comunicación elevo por mantener la calificación en cuanto a la necesidad de
declaración de la obra nueva por la comunidad de propietarios».
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 20, 32, 34, 38, 202 y 258.5 de la Ley Hipotecaria; 17, regla 8, de
la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; 28 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana; 553-9 y 553-10 de la Ley 5/2006, de 10 de mayo, del
libro quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales; 45 y siguientes
y 78 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las
normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística; las
Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de
septiembre de 2015, 29 de marzo de 2016 y 26 de octubre de 2018, y las Resoluciones
de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de marzo de 2022 y 1
de marzo de 2023.
1. Por el presente recurso se pretende la inscripción de una escritura denominada
de «rectificación de descripción (superficie) de finca» respecto de un piso en la planta
sobreático de un edificio en régimen de propiedad horizontal situado en Barcelona.
Esta escritura fue otorgada por un apoderado de la propietaria de dicha finca y por la
presidenta de la comunidad de propietarios, quien eleva a público el acuerdo de la junta
de propietarios de fecha 22 de julio de 2022 que autoriza la rectificación de descripción –
respecto de la superficie– del piso referido, único elemento privativo de la planta
sobreático del edificio. Como resulta de la escritura y de las dos diligencias extendidas
en ellas, la rectificación de descripción consiste en que dicha vivienda tiene una
superficie construida de 97 metros cuadrados y no de 62,49 metros cuadrados;
aclarándose «que la superficie de la planta sobreático del edificio del que forma parte la
finca descrita es, computada, la superficie construida de elementos comunes de esa
planta sobreático, de 101,75 metros cuadrados, de los cuales corresponden: a la
vivienda de la planta sobreático 97 metros cuadrados construidos, y a los elementos
comunes de esa planta sobreático, 4,75 metros cuadrados construidos». Estos extremos
constan en certificaciones emitidas por arquitecto técnico (quien también comparece al
otorgamiento), que acreditan que la descrita vivienda del edificio referido, construido
en 1968, no ha sufrido alteración alguna desde su ejecución; y que tiene esas superficies
construidas, según reciente medición por él realizada en julio de 2022, coincidentes con
los datos obrantes en la Dirección General del Catastro (se incorpora a la escritura
certificación catastral descriptiva y gráfica en la que figura tanto el año de construcción
–1968– como la superficie del elemento privativo –97 metros cuadrados de vivienda–).
La registradora suspendió la inscripción solicitada por entender «necesaria la
declaración de la obra nueva por antigüedad del exceso de superficie de la planta
sobreático por la comunidad de propietarios debidamente liquidada de impuestos y la
acreditación de la antigüedad de dicha planta por técnico competente». No obstante,
según manifiesta en su informe, ha rectificado la calificación en relación con la falta de
acreditación de la antigüedad de la planta sobreático, y mantiene la calificación en
cuanto a la necesidad de declaración de la obra nueva por la comunidad de propietarios.
2. Como cuestión previa, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la
realización de varias calificaciones sucesivas, es cierto que, conforme al artículo 258.5
de la Ley Hipotecaria, la calificación ha de ser unitaria y global, de modo que el
registrador de la propiedad debe extremar su celo para evitar que una sucesión de
calificaciones relativas al mismo documento y a la misma presentación, genere una
inseguridad jurídica en el rogante de su ministerio incompatible con la finalidad y eficacia
del Registro de la Propiedad (cfr., por todas, las Resoluciones de este Centro Directivo
de 26 de octubre de 2018 y 1 de marzo de 2023). Pero debe tenerse en cuenta que, en
cve: BOE-A-2023-10956
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Núm. 109
