BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 63378

2. Como ya señalara la Resolución de este Centro Directivo de 18 de julio de 2018,
la legislación hipotecaria relativa a las aguas, al tomar en consideración la coexistencia
de aguas públicas y privadas, ha regulado tanto la inscripción de las concesiones
administrativas de las primeras, de las que deriva un derecho de aprovechamiento que
es lo que en realidad se inscribe, como la inscripción de la propiedad privada del agua,
contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí misma (artículo 334.8.º del
Código Civil) y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas.
Todo esto ha dado lugar a varias posibilidades de reflejar en el Registro los derechos
privados sobre el agua: a) agua inscrita como finca independiente, en propiedad; b) agua
inscrita en propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca
de que forme parte o en la que esté situada; c) derecho a beneficiarse (cualidad del
predio dominante) de aguas de propiedad ajena, situadas en otra finca o inscritas ellas
mismas como finca independiente (predios sirvientes en ambos casos); d) agua inscrita
en propiedad en favor de una comunidad especial considerada como entidad con
personalidad propia; e) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en propiedad
como finca independiente, y f) cuota de agua en una comunidad especial, inscrita en
propiedad, pero no como finca independiente sino como cualidad de la finca a que se
destina (que debe pertenecer al titular de la cuota).
Para precisar la funcionalidad del Registro de la Propiedad en los diferentes
supuestos de aprovechamientos de aguas, públicas y privadas, que pueden inscribirse
en el Registro de Aguas o en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, debe
partirse de la existencia de distintos grados y modos de relación de los dos elementos
reales constitutivos de esos aprovechamientos, que, en lo que ahora interesa, a efectos
de esa funcionalidad del Registro de la Propiedad, son el derecho a beneficiarse del
agua y la finca que se beneficia de la misma.
En los casos más simples esa relación es una pura relación de destino, característica
de todo aprovechamiento, pero hay otros casos en que es más estrecha o intensa,
puesto que no solo se determina que un caudal o volumen de agua ha sido adscrito a
una actividad que se desarrolla en una finca también determinada, sino que el derecho
sobre el agua se vincula –con vinculación jurídico-real– a la finca; otras veces, incluso, el
agua es inherente a la finca, deriva de la titularidad de la misma, es como una extensión
de su propiedad y tiene que ser calificada como parte integrante de la finca; finalmente,
un cuarto supuesto especialmente complejo es el de los aprovechamientos colectivos,
tanto públicos como privados, puesto que lo mismo en unos que en otros puede y suele
configurarse la situación jurídica colectiva como una comunidad de estructura consorcial,
o sea de modo que se dé una vinculación real entre la finca privativa de cada comunero
y la cuota respectiva en el elemento común que es el aprovechamiento colectivo del
agua, apareciendo, de esta forma, como objeto formal del derecho de cada uno el «lote»
constituido por su finca y su cuota de participación en el uso del agua, además de en
otros elementos comunes.
3. Con estos presupuestos, teóricos y de Derecho registral, existen diferentes
situaciones jurídicas relativas al agua que se configuran o reconocen en la nueva Ley de
Aguas, a fin de considerar su posible inscripción en el Registro de la Propiedad,
conforme a su naturaleza y estructura respectivas.
El supuesto al que se refiere el presente recurso trata de unos derechos de
aprovechamiento de aguas privadas preexistentes a la Ley de Aguas de 1985, que entró
en vigor el 1 de enero de 1986, con captación en una determinada fuente, a la que van a
parar unas aguas procedentes de una galería subterránea y otras procedentes de un
manantial principal, a través de una acequia o galería subterránea, después sustituida
por unos tubos de PVC, y con destino al riego de determinadas fincas, a los que eran
aplicables las disposiciones transitorias segunda y tercera de la Ley de Aguas de 1985,
de acuerdo con las cuales el interesado podía optar en el plazo de tres años por
acreditar su derecho para su inscripción en el Registro de Aguas, y si transcurrido dicho
plazo no lo hubiera hecho –que es lo que ha sucedido en este supuesto, pues se aporta
certificado del Ministerio para la Transición Ecológica y Reto Demográfico, de no

cve: BOE-A-2023-10952
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Núm. 109