III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10832)
Resolución de 12 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62287
Es loable la intención, en caso de discrepancia, de adecuar la realidad jurídica
extrarregistral con la registral, pero mientras esa buena intención no se materialice
formalmente, conforme al Artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es un deseo que carece de
relevancia registral por la transcendencia frente a terceros que tienen los asientos
registrales, de ahí la exigencia que impone al funcionario calificador el Artículo 18 de la
Ley Hipotecaria. La adecuación de la realidad jurídica extrarregistral con la registral ha
sido un logro del Ordenamiento Jurídico que se ha visto plasmado por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que establece los medios para adecuar
dichas realidades.
La propia Dirección General, como luego se dirá, considera como pacto puramente
obligacional vedado a su acceso registral por el artículo 9 del R.H. de la futura extinción
de la comunidad mediante la adjudicación de los distintos lotes a cada uno de los
comuneros.
El mismo funcionario autorizante del título advierte a los otorgantes la no
inscribibilidad de lo acordado por faltar la previa declaración de la obra nueva que se
dice que existe en una de las partes de la finca, y por no acreditarse con los requisitos
exigidos por la Legislación Hipotecaria los excesos de cabida manifestados.
Fundamento de Derecho.
El primer párrafo del Artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dice: “Para inscribir o anotar
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada”.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dice: “1. El titular registral del dominio o de
cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva
y gráfica... imponiendo dicho artículo una serie de requisitos para acreditar la plena
identidad de la finca cuya descripción se modifica mediante la acreditación de su nueva
descripción con la certificación descriptiva y gráfica catastral o con representación gráfica
alternativa, de suerte que se pueda apreciar que las nuevas superficies que se
pretendan inscribir no invadan dominio público o fincas colindantes, preservando los
derechos de estos mediante las preceptivas notificaciones que el registrador ha de
verificar.
El artículo 45 del 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dice:
“Inscripción de obras nuevas. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se
incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable,
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la
legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número
de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados,
y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos,
estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de
aprovechamiento independiente”.
El artículo 392 del código civil que dice que la comunidad de bienes podrá regirse por
los contratos realizados entre los condueños, siendo éstos como estatutos de la
comunidad inscribibles como así también se pronunció la Dirección General en
Resolución de 4 de Diciembre de 2.004; sin embargo la propia Dirección General de
cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es
II.
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62287
Es loable la intención, en caso de discrepancia, de adecuar la realidad jurídica
extrarregistral con la registral, pero mientras esa buena intención no se materialice
formalmente, conforme al Artículo 3 de la Ley Hipotecaria, es un deseo que carece de
relevancia registral por la transcendencia frente a terceros que tienen los asientos
registrales, de ahí la exigencia que impone al funcionario calificador el Artículo 18 de la
Ley Hipotecaria. La adecuación de la realidad jurídica extrarregistral con la registral ha
sido un logro del Ordenamiento Jurídico que se ha visto plasmado por la Ley 13/2015,
de 24 de junio, de Reforma de la Ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero
de 1946 y del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, que establece los medios para adecuar
dichas realidades.
La propia Dirección General, como luego se dirá, considera como pacto puramente
obligacional vedado a su acceso registral por el artículo 9 del R.H. de la futura extinción
de la comunidad mediante la adjudicación de los distintos lotes a cada uno de los
comuneros.
El mismo funcionario autorizante del título advierte a los otorgantes la no
inscribibilidad de lo acordado por faltar la previa declaración de la obra nueva que se
dice que existe en una de las partes de la finca, y por no acreditarse con los requisitos
exigidos por la Legislación Hipotecaria los excesos de cabida manifestados.
Fundamento de Derecho.
El primer párrafo del Artículo 20 de la Ley Hipotecaria, dice: “Para inscribir o anotar
títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y
demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado
el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos
referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada”.
El artículo 199 de la Ley Hipotecaria, dice: “1. El titular registral del dominio o de
cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la
misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y
superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva
y gráfica... imponiendo dicho artículo una serie de requisitos para acreditar la plena
identidad de la finca cuya descripción se modifica mediante la acreditación de su nueva
descripción con la certificación descriptiva y gráfica catastral o con representación gráfica
alternativa, de suerte que se pueda apreciar que las nuevas superficies que se
pretendan inscribir no invadan dominio público o fincas colindantes, preservando los
derechos de estos mediante las preceptivas notificaciones que el registrador ha de
verificar.
El artículo 45 del 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística, dice:
“Inscripción de obras nuevas. Los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se
incorporan a la finca, cuando se ejecuten conforme a la ordenación urbanística aplicable,
serán inscribibles en el Registro de la Propiedad en virtud de los títulos previstos por la
legislación hipotecaria. A tal efecto, deberá constar en los mismos, al menos, el número
de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de los metros cuadrados edificados,
y, si en el proyecto aprobado se especifica, el número de viviendas, apartamentos,
estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de
aprovechamiento independiente”.
El artículo 392 del código civil que dice que la comunidad de bienes podrá regirse por
los contratos realizados entre los condueños, siendo éstos como estatutos de la
comunidad inscribibles como así también se pronunció la Dirección General en
Resolución de 4 de Diciembre de 2.004; sin embargo la propia Dirección General de
cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es
II.
