BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62286

construida de sesenta y ocho metros cuadrados para vivienda, más un porche de diez
metros cuadrados, una piscina con lámina de agua de treinta y tres metros cuadrados, y
dos almacenes de planta baja uno de treinta y tres metros cuadrados y otro de cincuenta
y cuatro metros cuadrados; ocupando lo edificado una superficie de ciento noventa y
ocho metros cuadrados, y siendo su superficie construida de ciento noventa y ocho
metros cuadrados. Además, también manifiestan que esta edificación ha sido
exclusivamente construida y sufragada por doña I. V. C. y por su esposo don J. C. G. Y,
estando interesados todos los comparecientes en hacer constar la real situación por la
presente, sin que ello constituya declaración de obra nueva terminada, la que realizarán
posteriormente. Yo, el Notario, les advierto sobre la no inscribilidad en el Registro de la
Propiedad de la presente declaración mientras no se proceda a declarar formalmente la
obra nueva acompañando la documentación correspondiente”.
Llegado a este punto es necesario hacer constar que dicha nueva cabida no coincide
con la catastral, cuyo certificado se aporta, ni que se aporte representación gráfica
alternativa para ajustarla a la catastral.
Tras realizar las operaciones particionales de la herencia, los interesados establecen
un pacto de futura división de la finca con efectos reales, si bien, en el momento de
realizar las descripciones de las futuras fincas resultantes de la consiguiente extinción se
dice que sus medidas son, respectivamente: “diez áreas, catorce centiáreas y cincuenta
y seis decímetros cuadrados”, “diez áreas, treinta y nueve centiáreas y setenta y cuatro
decímetros cuadrados” y “ocho áreas, sesenta y seis centiáreas y treinta decímetros
cuadrados”, lo que totaliza veintinueve áreas, veinte centiáreas y sesenta decímetros
cuadrados, superficie ésta sobre la que se ha solicitado que no se practique la
operación, por lo que dicho pacto no puede acceder al Registro, pues si bien conforme al
código civil la comunidad de bienes puede regirse por los pactos establecidos por los
condueños en cuanto a su funcionamiento, formando una especie de estatutos
inscribibles en el Registro de la Propiedad, lo aquí pactado no tiene acceso registral
porque en el Registro se opera respecto de fincas cuya delimitación física y espacial
consta ya en el asiento correspondiente, lográndose su vía de acceso para la plena
coincidencia entre la realidad extrarregistral y registral mediante la formalización de los
títulos formales correspondientes.
Posteriormente en el mismo título, se dice: “Se solicita del Registrador de la
Propiedad competente que haga constar en los libros a su cargo, con la finalidad de ser
oponible a terceros, que la construcción fue ejecutada total y exclusivamente y
únicamente por doña I. V. C. y su esposo (aunque no se solicite la inscripción de la
declaración de obra nueva ya que solamente ha sido manifestada por todos pero no
declarada), sin que los demás comuneros actuales hayan hecho aportación alguna a
dicha construcción; hecho que así reiteran todas las demás comuneras”, sobre dicha
construcción, previamente en el documento, se ha solicitado que no se practique
operación alguna, por lo que este pacto tampoco puede tener acceso al Registro, al igual
que en el caso anterior por falta de previa inscripción de los títulos correspondientes.
El Registro de la Propiedad asigna titularidades jurídicas con eficacia erga omnes,
oponibles frente a tercero, no limitándose a publicar las modificaciones que de forma
privada puedan realizar los titulares, en aprovechamiento de su libertad de pactos, por lo
que ha de cumplir lo pactado el principio de tracto sucesivo recogido en el Artículo 20 de
la Ley Hipotecaria, que exige la concatenación de los asientos del Registro,
concatenación que se perdería al inscribir una finca con una cabida y un pacto de futura
división con otra distinta o referencias a una obra que no existe en el Registro, omitiendo
el otorgamiento de los títulos públicos que recojan el contenido real de los actos o
contratos que se pretenden inscribir, títulos estos que son los recogidos en el Artículo 2
de la Ley Hipotecaria, y artículo 45 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que
se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística, 199 y 202 de la Ley Hipotecaria.

cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 107