BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62301

parcelación a escritura pública y realizarse la inscripción por el personal registrador de la
propiedad».
En el presente caso se estipula lo siguiente: «todos los propietarios pactan
expresamente que el propietario de cualquiera de las cuotas indivisas de la finca podrá
por su sola voluntad y sin necesidad del consentimiento de los titulares de las restantes
cuotas, proceder a declarar cualquier tipo de obra nueva sobre la finca, en construcción
o terminada, pero siempre y cuando se especifique que dicha edificación se encuentra
sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de división material y
horizontal de la finca y disolución de copropiedad».
Dicho pacto atribuye, de forma indirecta, a cada copropietario una facultad de uso y
disfrute inmediato sobre una porción concreta de terreno que puede servir de soporte a
actuaciones de parcelación encubierta y que deben ponerse en conocimiento de la
Administración competente a través del procedimiento previsto en el artículo 79 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
6. Distinta suerte, por el contrario, ha de seguir la estipulación por la que las
comuneras hacen constar la circunstancia de haber sido sufragada por una sola de ellas
y su marido la construcción existente sobre la finca y «la opción pactada de que los
edificantes en suelo parcialmente ajeno procederán a abonar el valor de la porción de
terreno sobre el que existe la edificación, esto es, la anteriormente descrita como 3) ya
que la misma se encuentra totalmente cercada del resto por muros, esto es, está
parcelada pero descrita dicha parcelación y que la misma no tiene un destino rústico o
agrícola».
El pacto en cuestión se refiere a una obra o construcción que, tal y como se ha
expuesto, no se encuentra declarada ni inscrita. De este modo, toda manifestación al
respecto no forma parte de la descripción de una finca –letra a) del artículo 9 de la Ley
Hipotecaria–, sino que presupone un derecho a edificar que, como tal, debe ser
debidamente declarado, constituido e inscrito separadamente (cfr. artículos 202 de la Ley
Hipotecaria, 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y 45 y siguientes
del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas
complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre
Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística), y cuya
naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como
su valor, cuando constare, han de reflejarse en el título por el que se pretenda la
inscripción, conforme a la letra c) del citado artículo 9 de la Ley Hipotecaria.
Contrariamente a lo manifestado por el notario recurrente, sí existe fundamentación
jurídica por la que manifestaciones como la que es objeto de este recurso, al no estar
debidamente configuradas conforme al principio de especialidad (cfr. artículos 9 de la
Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento de desarrollo), deben ser excluidas del contenido
de los asientos registrales, disponiendo, entre otros, el artículo 29 de la Ley Hipotecaria
que: «La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles
de inscripción separada y especial»; a lo que añade el artículo 98 del mismo cuerpo legal
que «los derechos personales no asegurados especialmente, las menciones de
derechos susceptibles de inscripción especial y separada y los legados no legitimarios
que no hayan sido anotados preventivamente dentro del plazo legal no tendrán la
consideración de gravámenes a los efectos de esta Ley y serán cancelados por el
Registrador a instancia de parte interesada».
Como ya afirmó esta Dirección General en Resolución de 28 de octubre de 2013:
«Queda claro pues que, a los efectos de la protección que dispensa el Registro de la
Propiedad, la simple mención, indicación o reseña de derechos que, por su naturaleza,
podrían ser inscritos separadamente no ha de tener trascendencia alguna; de ahí que
disponga el artículo 98 de la misma Ley que las menciones no tendrán la consideración
de gravámenes y serán canceladas por el registrador a instancia de parte interesada;
cancelación que, a su vez, se encuentra enormemente facilitada por el artículo 353.3 del
Reglamento Hipotecario, que, a los efectos del cumplimiento del principio de rogación,

cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 107