BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62300

el ejercicio de los derechos tanto de los titulares pro-indiviso del local y no perjudica los
de la Junta de Propietarios»
En definitiva, y en lo que resulta de la aplicación del criterio sostenido por dicha
Resolución al supuesto objeto del presente expediente, la licencia o declaración de
innecesariedad correspondiente necesaria para la eficacia de esa futura operación
registral de división material no se requerirá al tiempo de convenirse el pacto –del mismo
modo que la citada Resolución no considera necesaria la aprobación de la Junta de
Propietarios en el supuesto por ella contemplado–, sino que, por el contrario, será
bastante que se obtenga cuando la división material se pretenda hacer efectiva. De la
misma manera, será en dicho momento cuando el registrador tendrá que apreciar
coincidencia entre la descripción de la finca tal y como figura inscrita y la nueva atribuida
por las interesadas, en los términos de los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, sin
que la circunstancia de que hipotéticamente puedan plantearse problemas de
concordancia pueda hacer llegar a la conclusión de que la cláusula no es inscribible.
No obstante, uno de los pactos estipulados puede considerarse, si no justificativo de
la exigencia de licencia, como se ha afirmado, sí de la actuación registral preventiva
respecto de negocios jurídicos que sin constituir formalmente división o segregación
presentan elementos indiciarios de una posible parcelación y que sólo el órgano
competente en disciplina urbanística puede apreciar con los elementos de que dispone.
Sobre el concepto de parcelación urbanística prescindiendo de los instrumentos
jurídicos legalmente previstos para su habilitación (cfr. artículos 26 del Real Decreto
Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley
de Suelo y Rehabilitación Urbana, 249 del Decreto Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del
Consell de aprobación del texto refundido de la Ley de ordenación del territorio,
urbanismo y paisaje, y 78 y siguientes del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el
que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley
Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza
Urbanística), la doctrina que esta Dirección General ha ido desarrollando (cfr.
Resoluciones de 14 de julio de 2009, 12 de julio de 2010, 2 de marzo y 24 de mayo
de 2012 y 2 de enero y 15 de abril de 2013), acorde con los pronunciamientos
jurisprudenciales, se basa en una concepción amplia y finalista de la parcelación
urbanística –cfr. Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013–, siguiendo el
proceso que hayan seguido las actuaciones para soslayar su prohibición y precisamente
para protegerse de ellas, trascendiendo la estricta división material de fincas, la
tradicional segregación, división o parcelación, para alcanzar la división ideal del derecho
y del aprovechamiento, y en general todos aquellos supuestos en que manteniéndose
formalmente la unidad del inmueble, se produce una división en la titularidad o goce, ya
sea en régimen de indivisión, de propiedad horizontal, de vinculación a participaciones
en sociedades, o de cualquier otro modo en que se pretenda alcanzar los mismos
objetivos.
Desde el punto de vista de la normativa sustantiva, el artículo 249.3 del Decreto
Legislativo 1/2021, de 18 de junio, del Consell de aprobación del texto refundido de la
Ley de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, establece que: «(…) Está
prohibida, por considerarse parcelación urbanística: (…) b) Los actos ejecutados con las
mismas finalidades que las descritas en el apartado precedente y que, sin división o
segregación de la finca, subdividan, enajenen o arrienden cuotas o porcentajes indivisos
de ella para uso individualizado de varias titularidades, mediante asociaciones o
sociedades, divisiones horizontales, copropiedades, acciones o participaciones, que
conlleven la modificación del uso rústico de la finca matriz de la que procedan, con el fin
de eludir el cumplimiento de este texto refundido».
Por otra parte, el apartado 5 añade que: «Si se pretendiere una parcelación en
alguno de los supuestos previstos en los apartados 2, 3 y 4 anteriores, la notaría, antes
de elevar la parcelación a escritura pública, o el personal registrador de la propiedad,
antes de practicar la inscripción registral, podrán solicitar informe del ayuntamiento
correspondiente. Transcurridos tres meses sin que se emita informe, podrá elevarse la

cve: BOE-A-2023-10832
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