BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62293

Es peligroso confundir ambos conceptos, estrechamente entrelazados, que en este
caso afectan a un derecho de naturaleza real y que afecta hoy a las tres cuotas
existentes sobre la finca que “en potencia” tienen un desarrollo específico y diferenciado
que por su trascendencia real debe y puede ser objeto de constatación registral para
garantía de todos, partes y terceros.
Cuarto. Lo formal, la necesidad de tramitar el expediente de rectificación registral y
de inscribir la obra nueva.
Es la parte a la que dedica el señor registrador la mayor parte de su fundamentación
jurídica.
Antes de abordar la cuestión debemos poner de manifiesto los siguientes extremos:
– La finca no está coordenada con el Catastro por lo que no es aplicable el principio
de fe pública registral a la descripción de la misma.
– Antes y después de tramitar el expediente del art. 199 de la ley hipotecaria y de
inscribir la obra nueva hay y habrá un único objeto jurídico, la misma finca.
– Por supuesto que es loable la coordinación de la realidad registral con la extra
registral. Otra cosa es si es imprescindible en casos como el presente. Téngase en
cuenta el coste arancelario y fiscal de ambas operaciones y el carácter voluntario de las
mismas.
– En cualquier caso, con dichos expedientes se tratar de perfilar más acertadamente
la descripción del objeto del derecho, lo cual es loable, pero sólo a afecta a
circunstancias meramente descriptivas como la superficie y la existencia de una
construcción.
– Como ya dijimos antes. las partes han medido la finca y la superficie resultante es
prácticamente la misma que la catastral. Según la medición es de 2.920 metros y 60
decímetros cuadrados y según el catastro es de 2.979 metros cuadrados, existiendo una
diferencia de menos del dos por ciento (2%). En todo caso la superficie real es inferior a
la que conste en el registro de la propiedad, no superior.
Si se pretendiera constituir un derecho real independiente sobre la construcción,
como un derecho de superficie, sería comprensible que para mayor claridad se otorgara
la escritura de declaración de obra nueva, pero en este caso no es así. Simplemente se
está operando sobre fracciones de terreno sobre las que se manifiesta, sin trascendencia
registral, que, en una parte de la finca, o en su día si se produjera la segregación sobre
una de las parcelas resultantes, existe una construcción.
La superficie de la finca que se manifiesta es la real, prácticamente igual a la
catastral, no es superior a la registral sino inferior.
El objeto de la presente escritura es reconocer y/o dotar de carácter real a dos
situaciones que tienen claramente trascendencia real como son el pacto sobre la
comunidad hoy existente y su futura extinción y además la existencia de un “acto
jurídico” de trascendencia real como es la construcción en terreno ajeno conforme a los
artículos 361 y 364 CC. Ambas situaciones, de alcance real, tienen un único y mismo
objeto: una finca rústica perfectamente determinada no coordinada aún con el catastro y
no dos objetos independientes, un terreno y una construcción. Existe sólo, reiteramos, un
único objeto sobre cuya identidad no se abriga duda alguna.
Respecto de los defectos de carácter formal invocados por el señor registrador creo
oportuno realizar las siguientes afirmaciones:
1) En primer lugar, no señala dicho señor reparo alguno sobre el contenido de la
regulado en la escritura en la estipulación cuatro, tanto respecto del pacto en sí sobre
comunidad y su futura extinción (apartado 4.1 de dicha cláusula), como sobre la
situación de construcción en terreno ajeno (apartados 4.2 y 4.3). No hay por tanto ningún
obstáculo material o sustantivo a lo recogido en la escritura, sólo obstáculos formales, a
salvo la referencia a la Resolución de esa DGRN de 15 de marzo de 2016 aunque

cve: BOE-A-2023-10832
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Núm. 107