III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10832)
Resolución de 12 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Orihuela n.º 2 a inscribir una escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62292
aquellas “dependen” de una situación principal cuya suerte siguen (en este caso la cuota
en comunidad de cada propietario) y no pueden ser enajenadas sino con la misma. En el
caso de la copropiedad el código civil atribuye a cada condómino un haz de facultades
jurídicas que, no obstante, permite modalizar por pacto conforme al artículo 392.2
aunque, eso sí, respetando los límites imperativos que él mismo impone como el del
párrafo 2.º del artículo 400.
Podemos así concluir que tanto el derecho potestativo que resulta del artículo 361
del Código Civil como las facultades jurídicas que resultan de las situaciones jurídicas
interinas, en ambos casos, tienen un desarrollo natural y una finalidad que es poner fin
mediante su ejercicio a la situación jurídica actual mediante el ejercicio del primero o las
segundas. En estos casos en la medida que afecten al corazón y esencia del derecho de
propiedad tienen un claro alcance real.
Como sabemos, uno de los principales que rige nuestro ordenamiento jurídico es el
de autonomía de la voluntad, principio que, por ejemplo, en materia de copropiedad
reconoce expresamente el artículo 392.2.º CC al afirmar “a falta de contratos, o de
disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
En el presente caso, por tanto, confluyen en un mismo supuesto de hecho dos
situaciones jurídicas secundarias o interinas: una la derivada de la construcción en su
día en terreno ajeno conforme a los artículos 361 y 364 CC que atribuye al dueño del
suelo un “derecho potestativo” y, por otro lado, una situación de comunidad por cuotas
que atribuye a los comuneros unas “facultades jurídicas” específicas que regulan cómo
se extinguiría la misma. Ambas participan de una misma última finalidad como es poner
fin a dichas situaciones, ambas afectan al derecho de propiedad y por ende ambas
tienen alcance real y por tanto pueden y deben ser objeto de constatación registral por
dicha naturaleza (artículos 2 LH y 7 RH) en la medida que son objeto de regulación
específica en base al principio de autonomía de la voluntad, regulación que debe constar
en el folio de la finca para ser oponible a terceros conforme a los artículos 32 y 34 de la
LH.
Realmente en un caso como la presente es en el que con más claridad se puede
comprobar la utilidad de una institución como el registro de la propiedad como protector
de las partes y sobre todo de terceros al concurrir dos supuestos que podemos calificar
de situaciones secundarias y que afectan al derecho real de dominio: un derecho
potestativo que deriva de la construcción “ex artículo 361 y 364 CC y una comunidad
ordinaria por cuotas llamada a desparecer.
Es por ello que consideramos que una calificación negativa como la aquí recurrida no
sólo no es conforme con la norma jurídica sino sobre todo supone minusvalorar la
institución registral que es uno de los pilares de la seguridad jurídica.
En todo caso, el señor registrador de manera más escueta se limita a basar su
negativa a inscribir, además de por los requisitos formales que abordaremos en el
fundamento de derecho siguiente, en el carácter meramente obligacional de lo pactado,
que creo que queda suficientemente desvirtuado por lo antes señalado, basándose dicho
funcionario en una resolución de ese Centro Directivo del año 2016 que no tiene nada
que ver con un supuesto como el presente, como antes dijimos, en tanto se refería a
unas obligaciones (personales) impuestas por el testador a su hijos y herederos.
Además, considera que para que el pacto pudiera ser inscribible, tendrían que existir
ya las tres parcelas (que como antes hemos dicho hoy no pueden existir), confundiendo
“potencia” y “acto”.
Recuperando a Aristóteles, no se puede confundir potencia y acto. Esto último es lo
que existe hoy (una cuota en copropiedad) pero que en potencia puede ser un acto
diferente. En la presente tenemos unas cuotas en copropiedad que hoy son eso pero
que en potencia cada una tiene un desarrollo diferente en tanto que tienen una
proyección objetiva y subjetiva (respecto de lo que serán cuando se extingan y a quién
corresponderá) claramente diferenciadas, pudiendo dichas cuotas llegar a ser “actos
diferentes” (las parcelas en las que se transformen y sus propietarios concretos).
cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62292
aquellas “dependen” de una situación principal cuya suerte siguen (en este caso la cuota
en comunidad de cada propietario) y no pueden ser enajenadas sino con la misma. En el
caso de la copropiedad el código civil atribuye a cada condómino un haz de facultades
jurídicas que, no obstante, permite modalizar por pacto conforme al artículo 392.2
aunque, eso sí, respetando los límites imperativos que él mismo impone como el del
párrafo 2.º del artículo 400.
Podemos así concluir que tanto el derecho potestativo que resulta del artículo 361
del Código Civil como las facultades jurídicas que resultan de las situaciones jurídicas
interinas, en ambos casos, tienen un desarrollo natural y una finalidad que es poner fin
mediante su ejercicio a la situación jurídica actual mediante el ejercicio del primero o las
segundas. En estos casos en la medida que afecten al corazón y esencia del derecho de
propiedad tienen un claro alcance real.
Como sabemos, uno de los principales que rige nuestro ordenamiento jurídico es el
de autonomía de la voluntad, principio que, por ejemplo, en materia de copropiedad
reconoce expresamente el artículo 392.2.º CC al afirmar “a falta de contratos, o de
disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título”.
En el presente caso, por tanto, confluyen en un mismo supuesto de hecho dos
situaciones jurídicas secundarias o interinas: una la derivada de la construcción en su
día en terreno ajeno conforme a los artículos 361 y 364 CC que atribuye al dueño del
suelo un “derecho potestativo” y, por otro lado, una situación de comunidad por cuotas
que atribuye a los comuneros unas “facultades jurídicas” específicas que regulan cómo
se extinguiría la misma. Ambas participan de una misma última finalidad como es poner
fin a dichas situaciones, ambas afectan al derecho de propiedad y por ende ambas
tienen alcance real y por tanto pueden y deben ser objeto de constatación registral por
dicha naturaleza (artículos 2 LH y 7 RH) en la medida que son objeto de regulación
específica en base al principio de autonomía de la voluntad, regulación que debe constar
en el folio de la finca para ser oponible a terceros conforme a los artículos 32 y 34 de la
LH.
Realmente en un caso como la presente es en el que con más claridad se puede
comprobar la utilidad de una institución como el registro de la propiedad como protector
de las partes y sobre todo de terceros al concurrir dos supuestos que podemos calificar
de situaciones secundarias y que afectan al derecho real de dominio: un derecho
potestativo que deriva de la construcción “ex artículo 361 y 364 CC y una comunidad
ordinaria por cuotas llamada a desparecer.
Es por ello que consideramos que una calificación negativa como la aquí recurrida no
sólo no es conforme con la norma jurídica sino sobre todo supone minusvalorar la
institución registral que es uno de los pilares de la seguridad jurídica.
En todo caso, el señor registrador de manera más escueta se limita a basar su
negativa a inscribir, además de por los requisitos formales que abordaremos en el
fundamento de derecho siguiente, en el carácter meramente obligacional de lo pactado,
que creo que queda suficientemente desvirtuado por lo antes señalado, basándose dicho
funcionario en una resolución de ese Centro Directivo del año 2016 que no tiene nada
que ver con un supuesto como el presente, como antes dijimos, en tanto se refería a
unas obligaciones (personales) impuestas por el testador a su hijos y herederos.
Además, considera que para que el pacto pudiera ser inscribible, tendrían que existir
ya las tres parcelas (que como antes hemos dicho hoy no pueden existir), confundiendo
“potencia” y “acto”.
Recuperando a Aristóteles, no se puede confundir potencia y acto. Esto último es lo
que existe hoy (una cuota en copropiedad) pero que en potencia puede ser un acto
diferente. En la presente tenemos unas cuotas en copropiedad que hoy son eso pero
que en potencia cada una tiene un desarrollo diferente en tanto que tienen una
proyección objetiva y subjetiva (respecto de lo que serán cuando se extingan y a quién
corresponderá) claramente diferenciadas, pudiendo dichas cuotas llegar a ser “actos
diferentes” (las parcelas en las que se transformen y sus propietarios concretos).
cve: BOE-A-2023-10832
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
