BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62294

ciertamente antes parece en su calificación aceptar la regulación conforme a la doctrina
del mismo Centro Directivo recogida en resolución de 4 de diciembre de 2004.
2) Respecto de la referencia al principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley
Hipotecaria) el mismo afecta a los titulares no a la descripción de la finca. Señala dicho
precepto en sus dos primeros números que “para inscribir o anotar títulos por los que se
declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales
sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la
persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que
otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción
solicitada.”
Lo que exige dicho precepto es que la titularidad esté previamente inscrita (aspecto
subjetivo), no ningún requisito descriptivo previo de la finca, respecto de la que sólo se
exige, como presupuesto objetivo que esté ya inmatriculada. Invocar el artículo 20 de la
Ley Hipotecaria es claramente erróneo.
3) Afirma el señor registrador que cualquier pacto sobre la finca no es inscribible
salvo que “opere respecto de fincas cuya delimitación física y espacial consta ya en el
asiento correspondiente, lográndose su vía de acceso para la plena coincidencia entre la
realidad extrarregistral y la registral mediante la formalización de los títulos
correspondientes”, invocando los artículos 199 de la LH y 45 del Decreto 1093/1997 que
son simplemente normas que establecen los mecanismos para dicha coordinación pero
nada más, y cuyo incumplimiento afectaría a la inscripción de las rectificaciones de
cabida e inscripción de obras nuevas, que aquí justamente no se quieren realizar ahora,
pero no pudiendo ser el fundamento jurídico de una negativa a inscribir cualquier acto o
negocio sobre la finca, en este caso el pacto de comunidad y la situación de construcción
“ex artículo 361 CC”.
4) La finca registral no está coordinada con el catastro, y aunque el señor
registrador afirma que la superficie manifestada (2.920,80 metros cuadrados) no se
corresponde con la catastral (2.979 metros cuadrados), lo cierto es que la diferencia
entre ambas es inferior al dos por ciento y por tanto no puede servir de fundamento para
considerar que no existe correspondencia y que dicha certificación catastral no identifica
nada. Hemos de recordar aquí que al no haber habido previa coordinación entre finca
catastral y finca registral la superficie que proclama el registro no está amparada por el
principio de fe pública registral, sí estándolo la que publica el Catastro según el artículo 3
de la Ley reguladora de dicha institución.
5) Hemos de recordar el carácter voluntario de las rectificaciones de superficie para
acomodarlo a la realidad, salvo ciertos casos entre los que no se encuentran los
recogidos en la escritura por mi autorizada. Exigir que se tramite dicho expediente ahora,
siendo voluntario, cuando se trata sólo de hacer constar una regulación de la comunidad
de esa única finca (no se crean fincas nuevas) es elevar el loable principio de
coordinación catastro-registro a barrera infranqueable a los actos y negocios que afecten
a la misma y que no exijan desde el punto de vista objetivo una alteración registral, y
más en casos como el presente en el que el coste arancelario y fiscal del expediente de
rectificación registral y de la obra nueva puede suponer un obstáculo importante.
6) Exigir la previa segregación o división de la única finca existente para poder
inscribir el pacto sobre la cosa común, especialmente para hacer constar el pacto sobre
adjudicaciones futuras en una extinción de condominio, es desconocer, por una parte,
que hoy no es posible legalmente y que justamente por eso se regula como se disolvería
el condominio pasados diez años si no es posible dicha división. También suponer
desconocer los conceptos aristotélicos de “acto” y “potencia” que en casos de
situaciones jurídicas secundarias o transitorias como son las presentes son de especial
utilidad.
Para concluir el presente fundamento, podemos considerar que no dándose ninguno
de los supuestos en los que preceptivo tramitar bien un expediente de rectificación de
cabida conforme al artículo 199 LH o la previa inscripción de una obra nueva conforme al

cve: BOE-A-2023-10832
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Núm. 107