BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107

Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62264

La Registradora exige la firma otra vez de dichas partes, que ya firmaron en su día la
escritura de compraventa, la de cesión del crédito, la de satisfacción del mismo por el
acuerdo alcanzado y la cancelación de la hipoteca. Este notario no entiende ninguna
razón jurídica por la que los otorgantes deban reiterar un consentimiento a algo que ya
dijeron o firmaron.
Conforme a lo expuesto la cancelación hipotecaria la hace abdicativamente el
acreedor registral sin carta de pago, porque a él no se le ha pagado nada el deudor, ya
que cedió el crédito garantizado, que ha quedado satisfecho al acreedor cesionario en
virtud de la escritura anterior a la cancelación. Es por tanto un acto debido del titular
registral de la hipoteca, y de cualquier liquidador, ya que si se negara a dicha
cancelación podrían exigírsele a la sociedad responsabilidades por abuso de derecho
que podrían suponer un perjuicio económico a la sociedad innecesario y por tanto
impropio de un buen administrador.
Habla la Registradora de contratos privados y otras partes implicadas que no firman
la cancelación. La Registradora confunde los consentimientos otorgados en las
escrituras con los hechos relacionados en las mismas. Este notario, para la escritura de
aclaración se ha basado en las escrituras que se acompañan, y no en documentos
privados. Y esas escrituras presentadas están firmadas por los interesados en la
obligación garantizada por la hipoteca (acreedor cedente, cesionario y deudor). Que para
explicar la causa de aquellas operaciones precisamente, se relacionen y detallen en las
mismas las relaciones obligacionales de donde surgen, no quiere decir que sean
contratos privados o e dichos terceros mencionados en aquellas tengan que consentir
algo ahora.
Con una simple lectura de las escrituras presentadas queda clarificada la causa de la
cancelación de La hipoteca y el carácter no gratuito para el titular registral (que ya cedió
el crédito garantizado).
Estima también la Registradora que haría falta la inscripción de la cesión del crédito.
No me extiendo en este punto, tan evidente jurídicamente, porque si no, no se estarían
cancelando por pago las hipotecas que aún constan registradas a nombre de entidades
ya fusionadas o absorbidas por otras.
Parece confundir la Registradora este punto con la necesidad de que el crédito
hipotecario conste a nombre del acreedor ejecutante en los casos de ejecución de las
hipotecas para la inscripción de los autos de adjudicación o de las escrituras de
compraventa extrajudicial.
Uno de los principios registrales es el tracto abreviado. Se le ha presentado la
escritura de cesión del crédito, la escritura por la que se da cumplimiento la obligación
garantizada y la escritura de cancelación de la hipoteca otorgada por el titular registral.
Han consentido las partes implicadas en la obligación garantizada, esto es, acreedor
original, acreedor cesionario y deudor.
Cuestión distinta es que, al igual que en las cancelaciones por parte de las entidades
de crédito, entienda justificado el cobro de dos conceptos en la factura de cancelación (el
de la subrogación y el de la cancelación), pero ello no debe impedir la cancelación
registral.

Primero.–La causa de los contratos debe expresarse o resultar de los mismos y es
calificable por el Registrador. Pero dicha causalización hay que tomarla en sus justos
términos y en muchos casos bastará mencionar si es onerosa o gratuita.
Segundo.–En la escritura de cancelación consta expresamente la causa de la misma.
De las escrituras presentadas resulta que la obligación garantizada fue cedida por el
acreedor inicial al cesionario (escritura 566 de 2015); que el cesionario y el deudor
acordaron la extinción de la obligación garantizada en virtud de escritura anterior a la
cancelación, con expresión en la misma de la necesidad de que el acreedor registral
cancelara formalmente la hipoteca que registralmente constaba a su nombre

cve: BOE-A-2023-10829
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Conclusiones: