III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10829)
Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca, junto con otra de "aclaración".
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62263
consentimiento formal del titular registral y en esto habría de ser confirmada la nota –y
revocado el auto apelado– debe observarse que en la escritura no se da un mero
consentimiento abstracto para cancelar sino que en ella y en nombre del acreedor
hipotecario, se dispone unilateralmente que la finca quede liberada ‘de todas [sic]
responsabilidad derivada de la hipoteca’. Hay que interpretar que estamos ante la
abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia
de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6.2
del Código Civil para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para
dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley
Hipotecaria”.
Hasta la Resolución más reciente de 17 de septiembre de 2018 que añade a lo
anterior: “Por tanto, renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de
hipoteca son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito
por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista,
sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor,
pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones “inter partes”.
Es decir, conforme a la doctrina de la Dirección General, la expresión de la causa en
la escritura de cancelación hubiera bastado por si sola para inscribir la misma.
No obstante, la Registradora duda de la capacidad del liquidador para realizar esa
cancelación sin carta de pago, y ello pese al principio en nuestro derecho de sociedades
de la representación germánica en el que no entraré, y en el que el Administrador
representa a la sociedad sin perjuicio de su responsabilidad frente a los socios si realiza
actos fuera del objeto social.
Por ello, se volvió a presentar la escritura de cancelación, junto con la anterior (653
de 2022 del notario referido) de la que resultaba que el acreedor actual de la obligación
garantizada era otro distinto al acreedor original y ello debido a una escritura de cesión
que se relaciona en la misma (la 566 de 2015 del notario referido), a que el titular
registral de la hipoteca (Citrisafor) reconocía deberle una cantidad al cesionario
(Fontcoop) y le cedió el crédito contra el deudor (Dularra).
Con esta escritura 653 de 2022 ya resultaría suficiente ver que, la causa de la
cancelación no era una era renuncia gratuita: El acreedor inicial cedió el crédito a otro
acreedor posterior en virtud de la escritura de 2015, y en la 653 de 2022 el acreedor
cesionario y el deudor llegan a un acuerdo de satisfacción de la deuda garantizada por la
hipoteca a través del compromiso entre ellos que es de ver en dicha escritura y por razón
de la satisfacción de la deuda garantizada, carece de sentido la hipoteca por lo que si
bien el acreedor cesionario es el que da carta de pago al deudor en la escritura 653
de 2022, es el acreedor registral el que debe cancelar la hipoteca, que lo hace en
número siguiente, vinculándose ambas escrituras en sendos párrafos como ha quedado
expuesto.
Pues bien, aun así, no le pareció a la Registradora suficientemente acreditada la
causa, por lo que yo, al haberse ya jubilado el notario anterior, compañero mío de
despacho, autoricé la escritura de aclaración volviendo a acompañar no sólo la 653
de 2022, sino también la 566 de 2015 que es la cesión de crédito entre el acreedor
cedente y el cesionario.
Y a la vez, dada la dificultad de comprensión de la Registradora, le intenté resumir
con un inter temporal detallado y sencillo las circunstancias del caso desde el origen de
la obligación garantizada hasta su cancelación.
No obstante, la Registradora sigue sin ver la conexión entre la escritura de
cancelación y la anterior.
Este notario no ha llegado a la conclusión de causalización de la cancelación por
ninguna consideración personal inventada o deducida o por inspiración divina, sino que
todo ello consta en las escrituras presentadas firmadas por las partes intervinientes
interesadas, cedente, cesionario y deudor, habiendo firmado ya esas partes a través de
sus representantes las escrituras acompañadas, y no de documentos privados a los que
alude la Registradora.
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62263
consentimiento formal del titular registral y en esto habría de ser confirmada la nota –y
revocado el auto apelado– debe observarse que en la escritura no se da un mero
consentimiento abstracto para cancelar sino que en ella y en nombre del acreedor
hipotecario, se dispone unilateralmente que la finca quede liberada ‘de todas [sic]
responsabilidad derivada de la hipoteca’. Hay que interpretar que estamos ante la
abdicación por el titular registral del derecho real de hipoteca; es decir, ante una renuncia
de derechos, acto que por sí tiene eficacia substantiva suficiente, conforme al artículo 6.2
del Código Civil para, por su naturaleza, producir la extinción y, consiguientemente, para
dar causa a la cancelación conforme a lo dispuesto en los artículos 2.2 y 79 de la Ley
Hipotecaria”.
Hasta la Resolución más reciente de 17 de septiembre de 2018 que añade a lo
anterior: “Por tanto, renunciando el acreedor de forma indubitada al derecho real de
hipoteca son intrascendentes, a la hora de su reflejo registral, las vicisitudes del crédito
por él garantizadas que se hayan reflejado en la escritura, se haya extinguido o subsista,
sea con unas nuevas garantías o tan sólo con la responsabilidad personal del deudor,
pues todo ello queda limitado al ámbito obligacional de las relaciones “inter partes”.
Es decir, conforme a la doctrina de la Dirección General, la expresión de la causa en
la escritura de cancelación hubiera bastado por si sola para inscribir la misma.
No obstante, la Registradora duda de la capacidad del liquidador para realizar esa
cancelación sin carta de pago, y ello pese al principio en nuestro derecho de sociedades
de la representación germánica en el que no entraré, y en el que el Administrador
representa a la sociedad sin perjuicio de su responsabilidad frente a los socios si realiza
actos fuera del objeto social.
Por ello, se volvió a presentar la escritura de cancelación, junto con la anterior (653
de 2022 del notario referido) de la que resultaba que el acreedor actual de la obligación
garantizada era otro distinto al acreedor original y ello debido a una escritura de cesión
que se relaciona en la misma (la 566 de 2015 del notario referido), a que el titular
registral de la hipoteca (Citrisafor) reconocía deberle una cantidad al cesionario
(Fontcoop) y le cedió el crédito contra el deudor (Dularra).
Con esta escritura 653 de 2022 ya resultaría suficiente ver que, la causa de la
cancelación no era una era renuncia gratuita: El acreedor inicial cedió el crédito a otro
acreedor posterior en virtud de la escritura de 2015, y en la 653 de 2022 el acreedor
cesionario y el deudor llegan a un acuerdo de satisfacción de la deuda garantizada por la
hipoteca a través del compromiso entre ellos que es de ver en dicha escritura y por razón
de la satisfacción de la deuda garantizada, carece de sentido la hipoteca por lo que si
bien el acreedor cesionario es el que da carta de pago al deudor en la escritura 653
de 2022, es el acreedor registral el que debe cancelar la hipoteca, que lo hace en
número siguiente, vinculándose ambas escrituras en sendos párrafos como ha quedado
expuesto.
Pues bien, aun así, no le pareció a la Registradora suficientemente acreditada la
causa, por lo que yo, al haberse ya jubilado el notario anterior, compañero mío de
despacho, autoricé la escritura de aclaración volviendo a acompañar no sólo la 653
de 2022, sino también la 566 de 2015 que es la cesión de crédito entre el acreedor
cedente y el cesionario.
Y a la vez, dada la dificultad de comprensión de la Registradora, le intenté resumir
con un inter temporal detallado y sencillo las circunstancias del caso desde el origen de
la obligación garantizada hasta su cancelación.
No obstante, la Registradora sigue sin ver la conexión entre la escritura de
cancelación y la anterior.
Este notario no ha llegado a la conclusión de causalización de la cancelación por
ninguna consideración personal inventada o deducida o por inspiración divina, sino que
todo ello consta en las escrituras presentadas firmadas por las partes intervinientes
interesadas, cedente, cesionario y deudor, habiendo firmado ya esas partes a través de
sus representantes las escrituras acompañadas, y no de documentos privados a los que
alude la Registradora.
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
