III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10829)
Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca, junto con otra de "aclaración".
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No ocultamos, cambiamos o tergiversamos la información, simplemente somos un altavoz organizado de los boletines oficiales de España.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62262
perjuicio de que este notario entiende que con una atenta lectura de esa escritura se
puede ver la conexión con la siguiente, a la que expresamente se refiere diciendo que,
como consecuencia de lo anterior, el acreedor registral firmará la cancelación en número
siguiente. Y, además, la escritura de cancelación siguiente establece: “La presente
cancelación es consecuencia de la escritura de renuncia a cobros por cesión de créditos
y nueva cesión de parte de los mismos autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, bajo
número inmediato anterior de protocolo; además se hace constar a los efectos oportunos
que se cancela la hipoteca sin carta de pago por tratarse de una renuncia abdica ti va a
dicha hipoteca, como consecuencia de la escritura de renuncia antes reseñada”.
Es decir, hay párrafos en ambas escrituras que relacionan a las mismas entre sí, con
lo que la conexión es más que clara.
Da a entender la Registradora que también se ha aportado la escritura de cesión de
créditos (la 566 de 2015), porque se refiere a la misma diciendo que “hace referencia a
una serie de relaciones crediticias entre varias entidades que no comparecen en el
otorgamiento.”
Acaba diciendo la Registradora que no sabe en que se basa el notario autorizante de
la aclaración para llegar a la conclusión de que la cancelación no es gratuita sino por
satisfacción de la deuda satisfecha. Y sigue insistiendo en que es una renuncia a la
misma o una cancelación gratuita para lo que no estaría facultado según ella el
representante de la entidad.
Por último, no obstante, concluye que, si la causa fuera el pago de la obligación
garantizada, debería expresarse por el titular registral de la hipoteca, no siendo suficiente
la aseveración notarial; y además dice que en todo caso sería necesaria la previa
inscripción de la cesión del crédito hipotecario.
Este notario está de acuerdo en que para que exista contrato debe haber causa. Ya
que es cierto que el 193.2 del Reglamento Hipotecario establece que es necesaria la
expresión de la “causa o razón de la cancelación”
Ahora bien, la causa ha de acreditarse en sus justos términos. Así la Resolución de
la Dirección General de 30/11/2022, BOE de 20/12, para el caso en el que el registrador
pedía la causalización de un contrato de compraventa en el que se atribuía por los
cónyuges compradores en gananciales el carácter privativo del bien, estableció: “…
también respecto de la causa de la transferencia patrimonial, que no puede presumirse a
efectos registrales. Ahora bien, como se indicó en la referida Resolución de 22 de junio
de 2006, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en
sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la
onerosidad o gratuidad de la aportación...”
En cuanto a las cancelaciones, la causa puede ser el pago o cumplimiento de la
obligación garantizada; o la renuncia abdicativa, que se produce por un acreedor en
procesos de restructuración de deuda como consecuencia de quitas o condonaciones, o
cuando ha devenido ineficaz por otras causas; o puede que también gratuitamente para
el caso de que el acreedor considere que ya no considera necesaria la garantía para el
cumplimiento de la obligación, manteniéndose esta.
En todo caso, la expresión de la causa o debe expresarse o debe resultar de los
términos de la escritura y la calificación del Registrador se extiende a que la misma
resulte.
En el presente caso en la propia escritura de cancelación, se expresa la causa por
remisión a la escritura anterior. Y si bien en ese primer momento se presentó la escritura
de cancelación sin la copia de la escritura anterior; ya se estaba indicando la causa. El
acreedor renuncia a la hipoteca, no porque se le haya pagado a él (por eso no da carta
de pago), sino porque resulta de los términos de una escritura anterior, por eso hace una
renuncia abdicativa de la misma, que de por sí ya es causa de cancelación de la
hipoteca desde la Resolución ya antigua de 27 de Septiembre de 1999, que dice que
“Ahora bien, si ciertamente no puede aceptarse que para la cancelación baste el mero
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos jurídicos.
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62262
perjuicio de que este notario entiende que con una atenta lectura de esa escritura se
puede ver la conexión con la siguiente, a la que expresamente se refiere diciendo que,
como consecuencia de lo anterior, el acreedor registral firmará la cancelación en número
siguiente. Y, además, la escritura de cancelación siguiente establece: “La presente
cancelación es consecuencia de la escritura de renuncia a cobros por cesión de créditos
y nueva cesión de parte de los mismos autorizada bajo mi fe, en el día de hoy, bajo
número inmediato anterior de protocolo; además se hace constar a los efectos oportunos
que se cancela la hipoteca sin carta de pago por tratarse de una renuncia abdica ti va a
dicha hipoteca, como consecuencia de la escritura de renuncia antes reseñada”.
Es decir, hay párrafos en ambas escrituras que relacionan a las mismas entre sí, con
lo que la conexión es más que clara.
Da a entender la Registradora que también se ha aportado la escritura de cesión de
créditos (la 566 de 2015), porque se refiere a la misma diciendo que “hace referencia a
una serie de relaciones crediticias entre varias entidades que no comparecen en el
otorgamiento.”
Acaba diciendo la Registradora que no sabe en que se basa el notario autorizante de
la aclaración para llegar a la conclusión de que la cancelación no es gratuita sino por
satisfacción de la deuda satisfecha. Y sigue insistiendo en que es una renuncia a la
misma o una cancelación gratuita para lo que no estaría facultado según ella el
representante de la entidad.
Por último, no obstante, concluye que, si la causa fuera el pago de la obligación
garantizada, debería expresarse por el titular registral de la hipoteca, no siendo suficiente
la aseveración notarial; y además dice que en todo caso sería necesaria la previa
inscripción de la cesión del crédito hipotecario.
Este notario está de acuerdo en que para que exista contrato debe haber causa. Ya
que es cierto que el 193.2 del Reglamento Hipotecario establece que es necesaria la
expresión de la “causa o razón de la cancelación”
Ahora bien, la causa ha de acreditarse en sus justos términos. Así la Resolución de
la Dirección General de 30/11/2022, BOE de 20/12, para el caso en el que el registrador
pedía la causalización de un contrato de compraventa en el que se atribuía por los
cónyuges compradores en gananciales el carácter privativo del bien, estableció: “…
también respecto de la causa de la transferencia patrimonial, que no puede presumirse a
efectos registrales. Ahora bien, como se indicó en la referida Resolución de 22 de junio
de 2006, dicha exigencia de especificación causal del negocio ha de ser interpretada en
sus justos términos. En este sentido, se ha considerado suficiente que se mencione la
onerosidad o gratuidad de la aportación...”
En cuanto a las cancelaciones, la causa puede ser el pago o cumplimiento de la
obligación garantizada; o la renuncia abdicativa, que se produce por un acreedor en
procesos de restructuración de deuda como consecuencia de quitas o condonaciones, o
cuando ha devenido ineficaz por otras causas; o puede que también gratuitamente para
el caso de que el acreedor considere que ya no considera necesaria la garantía para el
cumplimiento de la obligación, manteniéndose esta.
En todo caso, la expresión de la causa o debe expresarse o debe resultar de los
términos de la escritura y la calificación del Registrador se extiende a que la misma
resulte.
En el presente caso en la propia escritura de cancelación, se expresa la causa por
remisión a la escritura anterior. Y si bien en ese primer momento se presentó la escritura
de cancelación sin la copia de la escritura anterior; ya se estaba indicando la causa. El
acreedor renuncia a la hipoteca, no porque se le haya pagado a él (por eso no da carta
de pago), sino porque resulta de los términos de una escritura anterior, por eso hace una
renuncia abdicativa de la misma, que de por sí ya es causa de cancelación de la
hipoteca desde la Resolución ya antigua de 27 de Septiembre de 1999, que dice que
“Ahora bien, si ciertamente no puede aceptarse que para la cancelación baste el mero
cve: BOE-A-2023-10829
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