III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10829)
Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca, junto con otra de "aclaración".
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62260
relaciones crediticias entre varias entidades, quienes no comparecen al otorgamiento y
que no se corresponden con la obligación garantizada por la hipoteca, a saber, el pago
del precio que quedó aplazado en la compraventa de la finca, por importe de 700.000
euros, al que se obligó la compradora, esto es, la entidad “Cartera de Inversiones
Dularra, S.A.”, frente a la vendedora “Citrisafor, Coop.V.”.
No determina tampoco la causa la escritura de aclaración que se acompaña, ya que
en ella el Notario, por su propio conocimiento y sin intervención de las partes afectadas,
hace referencia a una serie de operaciones cruzadas, en las que intervienen distintas
entidades, entre ellas, la acreedora hipotecaria, para terminar aseverando el mismo
Notario que “la cancelación otorgada por Citrisafor no es gratuita ni por renuncia, sino
que trae causa de la satisfacción de la obligación de pago que garantizaba. Esa deuda
garantizada que Citrisafor cedió a Fontcoop y ésta última ha cobrado de Dularra del
modo indicado”, sin que quede adecuadamente establecido en qué se fundamentan las
aseveraciones notariales, ya que, por una parte, ninguna de las entidades implicadas en
dichas operaciones, según la escritura, comparece al otorgamiento de la misma y, por
otra parte, las operaciones a las que alude están formalizadas, según se indica, en una
serie de documentos en los que no ha intervenido el Notario.
La causa de la cancelación de hipoteca debe constar adecuadamente identificada en
el título, teniendo en cuenta que, en este caso, no cabe plantear que pueda practicarse
la cancelación fundada en la mera renuncia a la garantía hipotecaria que, si bien es una
causa por sí suficiente en orden a la cancelación de hipoteca, no estaría comprendida en
el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada por la entidad acreedora,
toda vez que se reputa al liquidador con facultades suficientes para la cancelación de
hipoteca formalizada en la escritura, que no se basa en una simple renuncia a la garantía
hipotecaria o una condonación de deuda. Además, en este caso es relevante el hecho
de que la entidad acreedora sea una cooperativa en liquidación, pues el liquidador de
una sociedad cooperativa ejerce las funciones que tiene legalmente asignadas,
consistentes en la realización de las operaciones necesarias para la liquidación de la
misma, no pudiendo considerar que la condonación de deuda o la renuncia a garantías
reales sean actos liquidatorios. Todo ello sin perjuicio de que la operación sea aprobada
por la Asamblea General de la cooperativa, que puede ser convocada por las personas
liquidadoras durante el período de liquidación.
En conclusión, para que pueda practicarse la inscripción, es necesario determinar la
causa de la cancelación pretendida, que deberá estar comprendida entre las funciones
que legalmente corresponden al liquidador de la entidad acreedora. Si la causa de la
cancelación es el pago de la obligación garantizada, como parece desprenderse de la
aseveración notarial contenida en la escritura de aclaración, deberá expresarse así por
parte de la entidad acreedora titular registral de la hipoteca, debidamente representada,
única legitimada par [sic] efectuar tal afirmación, no siendo medio hábil a este efecto la
aseveración notarial, sin intervención del titular. Y en caso de que la acreedora no sea la
titular registral, “Citrisafor, Coop. V.”, por haberse producido extrarregistralmente una
cesión del crédito hipotecario a favor de otra entidad, será necesario obtener
previamente la inscripción a su favor.
Artículos 3, 9, 20, 38, 82, 130 y 149 de la Ley Hipotecaria. Artículo 82 del Decreto
Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de
la Ley de Cooperativas del [sic] la Comunitat Valenciana. Artículos 71 y 73 de la
Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
(…)
Gandía, a 30 de diciembre de 2022.–La registradora. Fdo. doña Mercedes Vallet
Ribera.»
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62260
relaciones crediticias entre varias entidades, quienes no comparecen al otorgamiento y
que no se corresponden con la obligación garantizada por la hipoteca, a saber, el pago
del precio que quedó aplazado en la compraventa de la finca, por importe de 700.000
euros, al que se obligó la compradora, esto es, la entidad “Cartera de Inversiones
Dularra, S.A.”, frente a la vendedora “Citrisafor, Coop.V.”.
No determina tampoco la causa la escritura de aclaración que se acompaña, ya que
en ella el Notario, por su propio conocimiento y sin intervención de las partes afectadas,
hace referencia a una serie de operaciones cruzadas, en las que intervienen distintas
entidades, entre ellas, la acreedora hipotecaria, para terminar aseverando el mismo
Notario que “la cancelación otorgada por Citrisafor no es gratuita ni por renuncia, sino
que trae causa de la satisfacción de la obligación de pago que garantizaba. Esa deuda
garantizada que Citrisafor cedió a Fontcoop y ésta última ha cobrado de Dularra del
modo indicado”, sin que quede adecuadamente establecido en qué se fundamentan las
aseveraciones notariales, ya que, por una parte, ninguna de las entidades implicadas en
dichas operaciones, según la escritura, comparece al otorgamiento de la misma y, por
otra parte, las operaciones a las que alude están formalizadas, según se indica, en una
serie de documentos en los que no ha intervenido el Notario.
La causa de la cancelación de hipoteca debe constar adecuadamente identificada en
el título, teniendo en cuenta que, en este caso, no cabe plantear que pueda practicarse
la cancelación fundada en la mera renuncia a la garantía hipotecaria que, si bien es una
causa por sí suficiente en orden a la cancelación de hipoteca, no estaría comprendida en
el juicio notarial de suficiencia de la representación alegada por la entidad acreedora,
toda vez que se reputa al liquidador con facultades suficientes para la cancelación de
hipoteca formalizada en la escritura, que no se basa en una simple renuncia a la garantía
hipotecaria o una condonación de deuda. Además, en este caso es relevante el hecho
de que la entidad acreedora sea una cooperativa en liquidación, pues el liquidador de
una sociedad cooperativa ejerce las funciones que tiene legalmente asignadas,
consistentes en la realización de las operaciones necesarias para la liquidación de la
misma, no pudiendo considerar que la condonación de deuda o la renuncia a garantías
reales sean actos liquidatorios. Todo ello sin perjuicio de que la operación sea aprobada
por la Asamblea General de la cooperativa, que puede ser convocada por las personas
liquidadoras durante el período de liquidación.
En conclusión, para que pueda practicarse la inscripción, es necesario determinar la
causa de la cancelación pretendida, que deberá estar comprendida entre las funciones
que legalmente corresponden al liquidador de la entidad acreedora. Si la causa de la
cancelación es el pago de la obligación garantizada, como parece desprenderse de la
aseveración notarial contenida en la escritura de aclaración, deberá expresarse así por
parte de la entidad acreedora titular registral de la hipoteca, debidamente representada,
única legitimada par [sic] efectuar tal afirmación, no siendo medio hábil a este efecto la
aseveración notarial, sin intervención del titular. Y en caso de que la acreedora no sea la
titular registral, “Citrisafor, Coop. V.”, por haberse producido extrarregistralmente una
cesión del crédito hipotecario a favor de otra entidad, será necesario obtener
previamente la inscripción a su favor.
Artículos 3, 9, 20, 38, 82, 130 y 149 de la Ley Hipotecaria. Artículo 82 del Decreto
Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de
la Ley de Cooperativas del [sic] la Comunitat Valenciana. Artículos 71 y 73 de la
Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas.
(…)
Gandía, a 30 de diciembre de 2022.–La registradora. Fdo. doña Mercedes Vallet
Ribera.»
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 107
