III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10829)
Resolución de 10 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de cancelación de hipoteca, junto con otra de "aclaración".
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62259
II
Presentada la indicada documentación en el Registro de la Propiedad es calificada
negativamente por la registradora el día 30 de diciembre de 2022, indicando:
«Hechos.
En virtud de la escritura presentada, la entidad “Citrisafor, Coop. V. en liquidación”
cancela la hipoteca constituida a su favor sobre la finca registral 7.085 de Villalonga.
Dicha entidad está representada por don J. E. A., como persona física representante de
S.A.T. Cítricos La Safor, que actúa como liquidadora solidaria de “Citrisafor Coop. V. en
liquidación”.
Consultados los libros del Registro, se constata que la hipoteca de cuya cancelación
se trata se constituyó en garantía de la obligación de pago de parte del precio de la
misma finca hipotecada, que quedó aplazado en la compraventa por la que adquirió la
finca la entidad “Cartera de Inversiones Dularra, S.A.”, actual titular registral de la misma.
El liquidador hace constar en la escritura que “la presente cancelación es
consecuencia de la escritura de renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión
de parte de los mismos”, autorizada por el mismo notario, en igual fecha que la escritura
de cancelación y bajo el número anterior de protocolo.
La escritura de cancelación de hipoteca fue objeto de una primera calificación
negativa, en fecha quince de julio de 2022. Vuelto a presentar el título, junto con la
escritura de “renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de parte de los
mismos”, referida en el párrafo anterior, fue objeto de una nueva calificación negativa,
el 18 de noviembre de 2022.
Por último, el día 9 de diciembre de 2022, se aportó nuevamente el título,
acompañado de la reseñada escritura, así como de una “escritura de aclaración”,
autorizada por el notario de Gandía, don Gonzalo Cano Mora, el día 5 de diciembre
de 2022, bajo el número 1738 de su protocolo. En esta escritura, el notario alude a una
serie de operaciones cruzadas –ventas de inmuebles, reconocimiento de deudas,
renuncia a cobros por cesión de créditos, arrendamiento de instalación fotovoltaica etc.–
en las que, según afirma, se vieron involucradas una serie de entidades, entre ellas, la
acreedora de la hipoteca cuya cancelación se pretende, entidades que no comparecen al
otorgamiento, ni se aportan los títulos en que tales operaciones se formalizaron, algunos
de los cuales –tal como se desprende de la escritura de aclaración– son documentos
privados y otros, escrituras autorizadas por distinto notario. Tras el relato de los hechos
indicados, el notario autorizante de la escritura de aclaración concluye aseverando,
según su propio conocimiento, que “por tanto, la cancelación otorgada por Citrisafor no
es gratuita ni por renuncia, sino que trae causa de la satisfacción de la obligación de
pago que garantizaba. Esa deuda garantizada que Citrisafor cedió a Fontcoop y ésta
última ha cobrado de Dularra del modo indicado”. Y añade el notario, también por su
propio conocimiento, que “el liquidador de Citrisafor no está realizando ninguna
operación de renuncia o disposición, sino que cumple con su deber legal de firmar como
acreedor hipotecario, la cancelación de la garantía que en su día constituyó. Y está
obligado por haber cedido el crédito garantizado a Fontcoop y haber ésta última llegado
a un acuerdo de pago con la deudora Dularra”.
No queda adecuadamente establecida la causa de la cancelación de la hipoteca, ya
que de la escritura de cancelación presentada se desprende que se funda en la escritura
de renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de los mismos, formalizada
bajo el número anterior de protocolo, que se acompaña. No obstante, no es posible
establecer la conexión entre la cancelación de hipoteca y la escritura de renuncia a
cobros y cesión de créditos reseñada, dado que, por una parte, no comparece a su
otorgamiento el acreedor hipotecario, esto es, la entidad “Citrisafor Coop.V.” y que, por
otra parte, en la escritura de cesión de créditos, se hace referencia a una serie de
cve: BOE-A-2023-10829
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho.
Núm. 107
Viernes 5 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 62259
II
Presentada la indicada documentación en el Registro de la Propiedad es calificada
negativamente por la registradora el día 30 de diciembre de 2022, indicando:
«Hechos.
En virtud de la escritura presentada, la entidad “Citrisafor, Coop. V. en liquidación”
cancela la hipoteca constituida a su favor sobre la finca registral 7.085 de Villalonga.
Dicha entidad está representada por don J. E. A., como persona física representante de
S.A.T. Cítricos La Safor, que actúa como liquidadora solidaria de “Citrisafor Coop. V. en
liquidación”.
Consultados los libros del Registro, se constata que la hipoteca de cuya cancelación
se trata se constituyó en garantía de la obligación de pago de parte del precio de la
misma finca hipotecada, que quedó aplazado en la compraventa por la que adquirió la
finca la entidad “Cartera de Inversiones Dularra, S.A.”, actual titular registral de la misma.
El liquidador hace constar en la escritura que “la presente cancelación es
consecuencia de la escritura de renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión
de parte de los mismos”, autorizada por el mismo notario, en igual fecha que la escritura
de cancelación y bajo el número anterior de protocolo.
La escritura de cancelación de hipoteca fue objeto de una primera calificación
negativa, en fecha quince de julio de 2022. Vuelto a presentar el título, junto con la
escritura de “renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de parte de los
mismos”, referida en el párrafo anterior, fue objeto de una nueva calificación negativa,
el 18 de noviembre de 2022.
Por último, el día 9 de diciembre de 2022, se aportó nuevamente el título,
acompañado de la reseñada escritura, así como de una “escritura de aclaración”,
autorizada por el notario de Gandía, don Gonzalo Cano Mora, el día 5 de diciembre
de 2022, bajo el número 1738 de su protocolo. En esta escritura, el notario alude a una
serie de operaciones cruzadas –ventas de inmuebles, reconocimiento de deudas,
renuncia a cobros por cesión de créditos, arrendamiento de instalación fotovoltaica etc.–
en las que, según afirma, se vieron involucradas una serie de entidades, entre ellas, la
acreedora de la hipoteca cuya cancelación se pretende, entidades que no comparecen al
otorgamiento, ni se aportan los títulos en que tales operaciones se formalizaron, algunos
de los cuales –tal como se desprende de la escritura de aclaración– son documentos
privados y otros, escrituras autorizadas por distinto notario. Tras el relato de los hechos
indicados, el notario autorizante de la escritura de aclaración concluye aseverando,
según su propio conocimiento, que “por tanto, la cancelación otorgada por Citrisafor no
es gratuita ni por renuncia, sino que trae causa de la satisfacción de la obligación de
pago que garantizaba. Esa deuda garantizada que Citrisafor cedió a Fontcoop y ésta
última ha cobrado de Dularra del modo indicado”. Y añade el notario, también por su
propio conocimiento, que “el liquidador de Citrisafor no está realizando ninguna
operación de renuncia o disposición, sino que cumple con su deber legal de firmar como
acreedor hipotecario, la cancelación de la garantía que en su día constituyó. Y está
obligado por haber cedido el crédito garantizado a Fontcoop y haber ésta última llegado
a un acuerdo de pago con la deudora Dularra”.
No queda adecuadamente establecida la causa de la cancelación de la hipoteca, ya
que de la escritura de cancelación presentada se desprende que se funda en la escritura
de renuncia a cobros por cesión de créditos y nueva cesión de los mismos, formalizada
bajo el número anterior de protocolo, que se acompaña. No obstante, no es posible
establecer la conexión entre la cancelación de hipoteca y la escritura de renuncia a
cobros y cesión de créditos reseñada, dado que, por una parte, no comparece a su
otorgamiento el acreedor hipotecario, esto es, la entidad “Citrisafor Coop.V.” y que, por
otra parte, en la escritura de cesión de créditos, se hace referencia a una serie de
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