III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-9523)
Resolución de 31 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 2 a inscribir una escritura de declaración de obra nueva.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023
Sec. III. Pág. 55245
administrativo y que la falta de respuesta del Ayuntamiento se acredita con determinados
documentos que también se incorporan.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario
testimoniar o se acompaña la licencia de primera ocupación, ya que no es admisible su
obtención por silencio administrativo positivo.
2. De nuevo es necesario precisar el alcance de las normas estatales relativas a
los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las
declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias
que establezca la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, la
Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena
parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma
Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución
Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad
(cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde
a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística
están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que
éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización
de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.
Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento
de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad
las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad),
para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación
autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo
(Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril
de 2005 y 4 de mayo de 2011).
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece
como requisito para inscribir la declaración de obra nueva terminada, además de la
certificación expedida por técnico competente sobre terminación de la obra de
conformidad con la descripción de ésta en el proyecto que haya sido objeto del acto
de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la
legislación de ordenación territorial y urbanística y del cumplimiento de todos los
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de
ésta a sus usuarios (que según la Resolución Circular de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007, se trata del seguro decenal y del libro
del edificio), el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso
previsto en la ordenación urbanística aplicable (que según la Exposición de Motivos del
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio
de que adopte otra denominación según las respectivas normativas autonómicas) y los
requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente
(Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico
para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, en cuanto derecho
supletorio estatal, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su
caso), salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de
comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones
se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y
que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente
actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución
obstativa alguna.
Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en
el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas
cve: BOE-A-2023-9523
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 92
Martes 18 de abril de 2023
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administrativo y que la falta de respuesta del Ayuntamiento se acredita con determinados
documentos que también se incorporan.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, es necesario
testimoniar o se acompaña la licencia de primera ocupación, ya que no es admisible su
obtención por silencio administrativo positivo.
2. De nuevo es necesario precisar el alcance de las normas estatales relativas a
los requisitos necesarios para la documentación pública e inscripción registral de las
declaraciones de obras nuevas, sin perjuicio de la remisión a autorizaciones o licencias
que establezca la normativa autonómica, ya que, si bien, con carácter general, la
Sentencia del Tribunal Constitucional número 61/1997, de 20 de marzo, anuló buena
parte del Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana
de 26 de junio de 1992, fundándose en que se habían invadido las competencias que, en
materia de urbanismo, se hallan transferidas a las Comunidades Autónomas, esta misma
Sentencia dejaba a salvo aquellos preceptos que, por regular materias que son
competencia exclusiva del Estado, eran perfectamente conformes con la Constitución
Española. Así ocurrió con aquellas normas que se referían al Registro de la Propiedad
(cfr. artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española), de lo que se sigue que corresponde
a las Comunidades Autónomas determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística
están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que
éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización
de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por éstas impuestos.
Sin embargo, corresponde al Estado fijar en qué casos debe acreditarse el otorgamiento
de la oportuna licencia (o los requisitos para poder acceder al Registro de la Propiedad
las declaraciones de obras referentes a edificaciones consolidadas por su antigüedad),
para que el acto en cuestión tenga acceso al Registro, siempre que la legislación
autonómica aplicable exija la licencia para poder realizar legalmente el mismo
(Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 22 de abril
de 2005 y 4 de mayo de 2011).
El artículo 28 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece
como requisito para inscribir la declaración de obra nueva terminada, además de la
certificación expedida por técnico competente sobre terminación de la obra de
conformidad con la descripción de ésta en el proyecto que haya sido objeto del acto
de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la
legislación de ordenación territorial y urbanística y del cumplimiento de todos los
requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de
ésta a sus usuarios (que según la Resolución Circular de la Dirección General de los
Registros y del Notariado de 26 de julio de 2007, se trata del seguro decenal y del libro
del edificio), el otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para
garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso
previsto en la ordenación urbanística aplicable (que según la Exposición de Motivos del
Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, es la licencia de primera ocupación, sin perjuicio
de que adopte otra denominación según las respectivas normativas autonómicas) y los
requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente
(Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico
para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, en cuanto derecho
supletorio estatal, sin perjuicio de su regulación por la normativa autonómica, en su
caso), salvo que la legislación urbanística sujetase tales actuaciones a un régimen de
comunicación previa o declaración responsable, en cuyo caso aquellas autorizaciones
se sustituirán por los documentos que acrediten que la comunicación ha sido realizada y
que ha transcurrido el plazo establecido para que pueda iniciarse la correspondiente
actividad, sin que del Registro de la Propiedad resulte la existencia de resolución
obstativa alguna.
Por tanto, en principio, es exigible la licencia de primera ocupación para inscribir en
el Registro de la Propiedad las escrituras públicas de declaración de obras nuevas
cve: BOE-A-2023-9523
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