BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55218

derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados
en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser
admitidos por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la
presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser
inscrito”, como resulta del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que “el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición
de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las
registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción”».
5. Por otra parte, debe recordarse aquí la doctrina reiterada de este Centro
Directivo, conforme a la cual, como señaló la Resolución de 31 de mayo de 2022, «hay
que partir de la naturaleza autónoma y distinta de dos instituciones que tienen por objeto
el territorio, como realidad física, pero al que contemplan de modo distinto, el Catastro,
como institución administrativa, que atiende a su realidad física, como reveladora de una
capacidad económica y el Registro de la Propiedad, como institución jurídica, que
atiende a la misma realidad física, pero que pone el punto de vista en la persona de un
propietario, o titular registral, que tiene un título hábil para adquirir la propiedad.
Diferentes son sus unidades de trabajo, la parcela catastral basada en la apariencia
física y la finca registral, que es aquella finca material, que por el hecho de tener un título
válido y eficaz se inscribe en el Registro para publicar el derecho real que recae sobre
ella. Ambos operan con derechos distintos, como el administrativo del Catastro y el Civil
Patrimonial del Registro de la Propiedad y están sujetos a principios distintos. Por ello,
las alteraciones catastrales producidas como consecuencia de la resolución de los
procedimientos de subsanación de discrepancias del artículo 18 del Real Decreto
Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, no pueden tener ninguna repercusión registral si no se incorporan
esas alteraciones al asiento, por alguno de los medios previstos en el Título VI de la
legislación hipotecaria».
Además, el propio Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario establece con claridad que
todo lo dispuesto en dicha ley «se entenderá sin perjuicio de las competencias y
funciones del Registro de la Propiedad y de los efectos jurídicos sustantivos derivados
de la inscripción de los inmuebles en dicho registro» (artículo 2) y que aunque los datos
contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos salvo prueba en contrario,
todo ello es «sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos
prevalecerán» (artículo 3 de citado texto refundido).
Por tanto, los pronunciamientos jurídicos registrales, tanto sobre el sujeto como
sobre la ubicación y delimitación precisa del objeto del derecho de propiedad, «están
bajo la salvaguardia de los Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se
declare su inexactitud en los términos establecidos en esta Ley» (artículo 1 de la Ley
Hipotecaria), de modo que «a todos los efectos legales [incluido por tanto, también, a los
efectos catastrales] se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen
y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo».
Por su parte, la Ley del Catastro ordena en su artículo 9.4 que «en caso de
discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro
de la Propiedad sobre fincas respecto de las cuales conste la referencia catastral en
dicho registro, se tomará en cuenta, a los efectos del Catastro, la titularidad que resulte
de aquél», con la única salvedad temporal que luego cita, y el artículo 11.3 ordena que

cve: BOE-A-2023-9520
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 92