BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55217

declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos
reales» (y entre ellos, la modificación de la ubicación y delimitación geográfica de su
objeto) «(…) deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona
que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos».
c) en tercer lugar, conforme al llamado principio de legitimación registral, el
artículo 9 de la Ley Hipotecaria proclama que «se presumirá, con arreglo a lo dispuesto
en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y
delimitación geográfica expresada en la representación gráfica (…) que ha quedado
incorporada al folio real». Y este artículo 38 señala que «a todos los efectos legales se
presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo» y, por ello, con la concreta
ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. «De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos», esto es, con la concreta ubicación y
delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Tal presunción
opera también en el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de
la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se
presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe» la concreta finca cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación
inscrita- «durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de
quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» -ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo- «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad
esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca, y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor, coincidente con la georreferenciación catastral resultante de un previo
procedimiento de alteración catastral ha provocado la oposición de los herederos del
titular registral de una finca, alegando resultar completamente invadida.
El promotor, y ahora recurrente, invoca en su recurso que los actuales opositores no
formularon oposición ni recurso durante el previo procedimiento de alteración catastral, ni
aportan ahora motivación que fundamente su oposición ante el registrador.
Respecto de la relevancia que pueda tener la oposición de un colindante, en función
de si alega o no la posible invasión de una finca registral, o sólo la invasión de un
inmueble catastral, como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera
oposición de un simple titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte
invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por
sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral,
pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble
catastral colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente
en su redacción con el artículo 606 del Código Civil, “los títulos de dominio o de otros

cve: BOE-A-2023-9520
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Núm. 92