BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55174

esa posibilidad de intervenir en el expediente. En caso contrario se podría producir un
supuesto de indefensión».
4. Pero, lo dicho en el anterior fundamento de Derecho no puede hacernos olvidar
que el juicio de identidad de la finca por parte del registrador debe estar motivado y
fundado en criterios objetivos y razonados, sin que basten expresiones genéricas o
remitirse a la mera oposición no documentada de un colindante.
En el presente caso, la registradora funda sus dudas en que las fincas 5.449, 5.450
y 5.451 proceden de segregación, por lo que, en el momento de realizarse la misma, ya
«se determinó su superficie con exactitud».
No obstante, como reiteradamente ha declarado este Centro Directivo, tratándose de
inscripciones practicadas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 13/2015, de 24
de junio, entonces se permitía el acceso al Registro de fincas sin que se inscribiese su
representación gráfica georreferenciada, por lo que su ubicación, localización y
delimitación física se limitaba a una descripción meramente literaria, lo que puede
conllevar una cierta imprecisión a la hora de determinar la coincidencia de la
representación gráfica con otras fincas inmatriculadas con anterioridad a dicha norma.
Por tanto, la invocación de la segregación como uno de los fundamentos de las dudas de
la registradora en la identidad de la finca no se ajusta a la doctrina al respecto formulada
por este Centro Directivo, pues las descripciones registrales son exclusivamente
literarias y pueden adolecer de cierta inexactitud.
Inexactitud que el propio legislador reconoce, cuando permite en el artículo 9 de la
Ley Hipotecaria la incorporación de la georreferenciación cuando las diferencias
superficiales sean inferiores al 10% de la cabida inscrita, presumiendo una discordancia
con la realidad física, a subsanar mediante expediente de concordancia, cuando sean
superiores a ese 10% de la cabida inscrita.
5. Continúa diciendo la registradora en su nota de calificación que al declararse
«sobre la finca respecto de la que se solicita la inscripción y sobre las colindantes, se
hallan construcciones tipo chalés adosados, por lo que el límite de edificación será
también la línea delimitadora de separación de las parcelas. Al declarar ahora el fin de
obra de la finca de la que se solicita la inscripción, se produce un aumento de la
superficie construida respecto consta según el Registro declarada, en todas las plantas
de dicho chalé, y se declara además un galpón cobertizo de 21 metros cuadrados».
Por tanto, la registradora entiende que el aumento de obra no puede inscribirse
puesto que dicho aumento de obra al estar delimitada la finca entre paredes medianeras
invadiría las fincas colindantes.
La afirmación no puede ser mantenida. De la comparación de las descripciones
inscritas y la que ahora se pretende inscribir y la apreciación de la realidad física que
resulta tanto de la aplicación registral homologada para el tratamiento de bases gráficas,
como de la existente en la Sede Electrónica del Catastro resulta que las construcciones
no ocupan la totalidad de las parcelas, por lo que el aumento de obra, aunque estén
delimitadas las mismas por vallados construidos, no tiene que implicar necesariamente
invasión de una finca colindante, pues el aumento de superficie construida puede
haberse producido sobre la parte de la finca no construida, como alegan los recurrentes.
Solicitándose la inscripción de la declaración obra nueva, el registrador, en aplicación
del artículo 202 de la Ley Hipotecaria, debe calificar que la superficie georreferenciada
de la planta de la obra se ubica íntegramente sobre la superficie de la finca sobre la que
se declara la construcción.
Los recurrentes acreditan la no invasión con la aportación del informe catastral de
ubicación de construcciones, que es de resultado positivo, lo que indica que la planta de
la superficie de la parcela ocupada por la construcción se ubica íntegramente sobre la
georreferenciación de la parcela que se corresponde con la identidad de la finca registral,
a lo que se oponen los colindantes notificados, que alegan un solapamiento que no se
aprecia en las aplicaciones informáticas indicadas, ni se acredita de ningún modo.
Por otro lado, de la comparación de las descripciones resulta que la superficie
construida en planta baja, es decir, la que se asienta sobre el suelo, sobre el que se

cve: BOE-A-2023-9516
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Núm. 92