III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-9517)
Resolución de 29 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Dos Hermanas n.º 2, por la que se deniega la cancelación de la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas puesta al margen de una inscripción de hipoteca.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023
Sec. III. Pág. 55183
rematante, como cesionario del crédito o como tercero hipotecario subadquirente del
adjudicatario en la subasta.
3. En el Derecho español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema
del título y el modo.
La concurrencia del acuerdo de voluntades entre las partes y de la entrega de la
posesión de la cosa produce el efecto traslativo (artículos 609 y 1462 del Código Civil).
La entrega de la posesión puede ser sustituida por la llamada «traditio ficta», que en la
práctica habitual de la contratación inmobiliaria viene representada por el otorgamiento
de la escritura pública notarial (artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil).
En el caso de los procesos de ejecución judicial, teniendo en cuenta que desde la
reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 10/1992, de 30 de abril, de
Medidas Urgentes de Reforma Procesal, ha desaparecido la obligación de otorgar
escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, se ha planteado la
duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el
dominio de la finca ejecutada.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14 de
julio, ha afirmado sobre el particular: «En nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la
escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la
cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código
Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad
de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de a Ley de
Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste
será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil».
El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Será título bastante para la
inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la
Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de
aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio
de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso,
que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la
inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».
Como consecuencia de lo expuesto, como regla general, el control de las cláusulas
abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española
(artículos 552.1 y 695.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) terminaría con la
realización del objeto del proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también
el modo (entrega de la posesión jurídica) necesario para la completa adquisición de la
propiedad, cuando no una transmisión por ministerio de la Ley, no pudiendo afectar al
tercer adquirente en la subasta la relación contractual entre el consumidor-prestatario y
el acreedor-ejecutante.
En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2019
señaló que «la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 [que permite la
apreciación de la abusividad hasta la entrega material de la posesión del artículo 675 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil] se aplicará solo a los decretos de adjudicación dictados en
procedimientos de ejecución hipotecaria siempre que se hayan iniciado antes del 15 de
mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que el
decreto de adjudicación que se dicte sea anterior a 16 de julio de 2019, Ley 5/2019,
de 15 de marzo, fecha de entrada en vigor de esta última».
Pero, según han puesto de manifiesto las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 31/2019, de 28 de febrero, y 80/2022, de 27 de junio, cuando en ningún
momento del procedimiento se ha satisfecho la exigencia de que hubiera un
pronunciamiento con efectos de cosa juzgada sobre el fondo de la eventual abusividad
de la cláusula de vencimiento anticipado, por existir una resolución debidamente
cve: BOE-A-2023-9517
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 92
Martes 18 de abril de 2023
Sec. III. Pág. 55183
rematante, como cesionario del crédito o como tercero hipotecario subadquirente del
adjudicatario en la subasta.
3. En el Derecho español la transmisión de la propiedad está basada en el sistema
del título y el modo.
La concurrencia del acuerdo de voluntades entre las partes y de la entrega de la
posesión de la cosa produce el efecto traslativo (artículos 609 y 1462 del Código Civil).
La entrega de la posesión puede ser sustituida por la llamada «traditio ficta», que en la
práctica habitual de la contratación inmobiliaria viene representada por el otorgamiento
de la escritura pública notarial (artículo 1462, párrafo segundo, del Código Civil).
En el caso de los procesos de ejecución judicial, teniendo en cuenta que desde la
reforma operada en la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 10/1992, de 30 de abril, de
Medidas Urgentes de Reforma Procesal, ha desaparecido la obligación de otorgar
escritura después de aprobar la adjudicación en el procedimiento, se ha planteado la
duda de qué actos procesales han de concurrir para que se entienda transmitido el
dominio de la finca ejecutada.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de la Sala Primera número 414/2015, de 14 de
julio, ha afirmado sobre el particular: «En nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la
escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la
cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código
Civil (sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991), pero una vez sustituida la necesidad
de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del
secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se
aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio (artículo 674 de a Ley de
Enjuiciamiento Civil, según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste
será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo
con lo dispuesto en la legislación civil».
El artículo 673 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone: «Será título bastante para la
inscripción en el Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Letrado de la
Administración de Justicia, del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de
aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio
de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso,
que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la
inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria».
Como consecuencia de lo expuesto, como regla general, el control de las cláusulas
abusivas de los préstamos hipotecarios en la ejecución hipotecaria española
(artículos 552.1 y 695.1.4.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil) terminaría con la
realización del objeto del proceso: el decreto de adjudicación, que comprendería también
el modo (entrega de la posesión jurídica) necesario para la completa adquisición de la
propiedad, cuando no una transmisión por ministerio de la Ley, no pudiendo afectar al
tercer adquirente en la subasta la relación contractual entre el consumidor-prestatario y
el acreedor-ejecutante.
En este sentido, la Resolución de este Centro Directivo de 10 de octubre de 2019
señaló que «la disposición transitoria tercera de la Ley 5/2019 [que permite la
apreciación de la abusividad hasta la entrega material de la posesión del artículo 675 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil] se aplicará solo a los decretos de adjudicación dictados en
procedimientos de ejecución hipotecaria siempre que se hayan iniciado antes del 15 de
mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y que el
decreto de adjudicación que se dicte sea anterior a 16 de julio de 2019, Ley 5/2019,
de 15 de marzo, fecha de entrada en vigor de esta última».
Pero, según han puesto de manifiesto las Sentencias del Tribunal Constitucional
número 31/2019, de 28 de febrero, y 80/2022, de 27 de junio, cuando en ningún
momento del procedimiento se ha satisfecho la exigencia de que hubiera un
pronunciamiento con efectos de cosa juzgada sobre el fondo de la eventual abusividad
de la cláusula de vencimiento anticipado, por existir una resolución debidamente
cve: BOE-A-2023-9517
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Núm. 92
