BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55188

demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquél le era desconocida. El órgano judicial
venía particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros
que, confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquéllos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
Todas las anteriores consideraciones llevan al resultado de que para que la sentencia
despliegue toda su eficacia cancelatoria y afecte a titulares de asientos posteriores –
cuando no estuviera vigente la anotación preventivamente de la demanda– es necesario
que al menos hayan sido emplazados en el procedimiento, lo que en este caso no se ha
efectuado o, en todo caso, no consta en la documentación aportada para la calificación,
sino que solo resulta de una afirmación no acreditada vertida en el recurso.
En el caso de que el incidente de abusividad en el procedimiento de ejecución
hipotecaria, como parece ocurre en este supuesto, se haya entendido exclusivamente
contra acreedor ejecutante y adjudicatario inicial, la resolución judicial no producirá
efectos contra el adquirente tercero (en este caso cesionario del remate), cuya titularidad
registral se pretende anular, si éste no fue parte en dicho procedimiento.
8. La conclusión desestimatoria del recurso interpuesto que se deriva de las
consideraciones anteriores no puede verse enervada por las alegaciones del recurrente,
referidas a la identidad subjetiva en la composición del capital de la sociedad mercantil
titular registral de las fincas objeto de la litis (la sociedad Intermobiliaria SA) respecto de
la sociedad demandada en el procedimiento concluido con la resolución calificada
(«Bankinter, S.A.»), entendiendo la recurrente que procede aplicar la doctrina
jurisprudencial sobre el levantamiento del velo societario para permitir remover el
obstáculo de la falta de cumplimiento del requisito del tracto sucesivo.
La legislación hipotecaria no es completamente ajena a la necesidad de conciliar los
rigores del principio del tracto sucesivo con la citada doctrina del levantamiento del velo,
lo que ha dado lugar a la admisión legal de determinados supuestos de excepción a
aquel principio hipotecario, en sentido material y no meramente formal.
Uno de estos supuestos es el previsto en el párrafo final del artículo 20 de la Ley
Hipotecaria que, tras establecer que «no podrá tomarse anotación de demanda,
embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la Ley, si el titular
registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento»,
añade a continuación la excepción de que «en los procedimientos criminales podrá
tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes,
como medida cautelar, cuando a juicio del juez o Tribunal existan indicios racionales de
que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el
mandamiento».
Es decir, este párrafo admite, excepcionalmente, la posibilidad de anotar, sin cumplir
estrictamente con las exigencias del principio de tracto sucesivo; pero tal supuesto se
contempla solo para procesos incardinados en la jurisdicción penal, en relación con la
práctica de asientos provisionales (como son las anotaciones de embargo preventivo o
de prohibición de disponer), y previa decisión motivada del juez o tribunal competente
dentro del propio procedimiento judicial y sujeto a sus garantías sobre la existencia de
«indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos [bienes] es el imputado», y
como tal supuesto excepcional no es susceptible de interpretación extensiva.
Otro supuesto en que el legislador ha querido excepcionar la regla del tracto
sucesivo ha sido contemplado en el artículo 170, párrafo sexto, de la Ley General
Tributaria, en la redacción dada por la Ley 7/2012, de 29 de octubre, de modificación de
la normativa tributaria, que ampara la posibilidad de tomar anotación preventiva de
prohibición de disponer sobre bienes inmuebles de una sociedad, sin necesidad de que

cve: BOE-A-2023-9517
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Núm. 92