BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55186

tal situación, el consumidor debe poder invocar, en un procedimiento separado posterior,
el carácter abusivo de las cláusulas del contrato de crédito hipotecario para poder ejercer
efectiva y plenamente los derechos que le asisten en virtud de dicha Directiva para
obtener una indemnización por el perjuicio económico causado por la aplicación de
dichas cláusulas».
A la vista de lo señalado en la mencionada Sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea, ratificada por el Tribunal Constitucional, parece claro que en un incidente
en el que se enjuicia el carácter abusivo de alguna cláusula del préstamo garantizado
con hipoteca, si este se resuelve después de que la propiedad de la finca ejecutada se
haya transmitido a un tercero como consecuencia de dicha ejecución o posteriormente
mediante otro negocio jurídico, solo se podrá acordar la reparación al deudor, en el juicio
que corresponda (art. 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), de las consecuencias
económicas que la aplicación de una cláusula abusiva le hayan ocasionado, pero no
podrá verse afectada la titularidad transmitida a favor del tercero, especialmente si este
está además protegido por la fuerza del Registro del Registro de la Propiedad.
Consecuentemente, la resolución judicial calificada en este expediente resulta
incongruente con el tipo de procedimiento o juicio en el que se ha dictado, debiendo la
registradora calificar dicho extremo en los términos examinados.
6. Por otra parte, como ha manifestado la Dirección General de los Registros y del
Notariado (vid., por todas, la Resolución de 5 de febrero de 2018) el principio de tracto
sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y
de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del Registro bajo la
salvaguardia de los tribunales y produciendo todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud en los términos establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente, es indispensable
que se cuente bien con el consentimiento de su titular registral, bien con una resolución
judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte, pues de lo contrario
surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita,
incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello
suponga, en ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de
protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las
consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de
ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien no
ha sido parte, violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24
de la Constitución.
Por ello, es principio básico de nuestro sistema registral el de que todo título que
pretenda su acceso al Registro de la Propiedad ha de venir otorgado por el titular
registral o en procedimiento seguido contra él (cfr. artículos 20 y 40 de la Ley
Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino desenvolver en el ámbito registral
el principio constitucional de salvaguardia jurisdiccional de los derechos e interdicción de
la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española) y el propio principio registral
de salvaguardia judicial de los asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva, a su vez, de la legitimación registral pues si, conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria, la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario (vid., por todas, la Resolución de 14 de marzo de 2018).
Ciertamente el respeto a la función jurisdiccional, que corresponde en exclusiva a los
jueces y tribunales, impone a todas las autoridades y funcionarios públicos, incluidos por
ende los registradores de la Propiedad, la obligación de cumplir las resoluciones
judiciales. Pero no es menos cierto que el registrador tiene, sobre tales resoluciones, la

cve: BOE-A-2023-9517
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Núm. 92