BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023

Sec. III. Pág. 55185

4. Ahora bien, como consta en los hechos, en el presente supuesto, la resolución
judicial que pone fin al incidente sobre el carácter abusivo de la cláusula de vencimiento
anticipado del crédito garantizado por la hipoteca se dicta cuando la finca está ya inscrita
a favor de un tercero, la sociedad mercantil cesionaria del remate.
Por tanto, se trata, de un propietario que ha adquirido el dominio desde la fecha del
decreto de adjudicación, que se trata de un tercero respecto de la relación del contrato
de préstamo hipotecario, por lo que, de conformidad con la doctrina expuesta del
Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Constitucional, se encuentra a
salvo del posible sobreseimiento de la ejecución hipotecaria.
A este respecto, de acuerdo con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión
Europea recogida en la antes citada Sentencia de 17 de mayo de 2022 –asumida por el
Tribunal Constitucional–, todos los terceros propietarios adquirentes en una ejecución
hipotecaria o que traigan causa de los mismos, han de quedar protegidos frente a
posibles reclamaciones sobre el carácter abusivo de alguna de las cláusulas del
préstamo hipotecario y del sobreseimiento de la ejecución, ya que esa doctrina no exige
que tenga la condición de tercero hipotecario del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Desde este punto de vista, el auto judicial objeto de calificación contraviene la
doctrina de dicha Sentencia, porque ordena la cancelación de la inscripción realizada en
favor de quien había adquirido la titularidad de la finca por virtud de una transmisión
operada por el adjudicatario ejecutante en el procedimiento de ejecución hipotecaria.
5. En relación con la calificación registral de documentos judiciales, ésta ha de
ceñirse a los límites que señala el artículo 100 del Reglamento Hipotecario que, en
ningún caso, permite al registrador revisar el fondo de las resoluciones judiciales.
Así, la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2021 señala: «Como
resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre, conforme a los arts. 18 LH y 100
RH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su
procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del
cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los
derechos inscritos en el registro».
Y dentro de ese ámbito de calificación reconocido por el Tribunal Supremo, el
registrador sí debe examinar, conforme a lo previsto en el citado artículo 100 del
Reglamento Hipotecario, otra serie de extremos: «La calificación por los Registradores
de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del
Juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que
se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro».
Volviendo en este punto a la mencionada Sentencia del Tribunal de Justicia de la
Unión Europea de 17 de mayo de 2022, en sus apartados 57 y 58 precisa que, aunque
no hubiere habido un control judicial de oficio y debidamente motivado acerca de las
cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario: «57. No obstante, en una situación como
la controvertida en el litigio principal, en la que se ha cerrado el procedimiento de
ejecución hipotecaria y la propiedad de dicho bien inmueble se ha transferido a un
tercero, el órgano jurisdiccional, de oficio o a petición del consumidor, ya no puede
examinar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales, lo que llevaría a la anulación
de los actos de transmisión propiedad y poner en tela de juicio la seguridad jurídica
respecto a la transmisión de la propiedad ya realizada a un tercero. 58. No obstante, en

cve: BOE-A-2023-9517
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Núm. 92