III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-9511)
Resolución de 28 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sevilla n.º 12, por la que se deniega la inscripción de una hipoteca constituida por unos adquirentes bajo condición suspensiva no cumplida.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 18 de abril de 2023
Sec. III. Pág. 55112
1. Se discute en el presente expediente si pueden constituir hipoteca los
adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva, cuyo cumplimiento no ha sido
debidamente acreditado y, por tanto, no ostentan la titularidad de los inmuebles cuyo
gravamen se pretende.
Son hechos que se deben tener en cuenta en la resolución del presente expediente,
los siguientes:
– En la estipulación primera, don D. M. M. cede y transmite por terceras partes
iguales las registrales 19.749, 22.892 y 22.894 a doña M. P., doña B. M. y doña L. M. R.
– En la estipulación segunda se acuerda: «Renta. En cambio de la expresada
cesión, cada una de las cesionarias, se obliga a abonar a Don D. M. M. la pensión
vitalicia de mil quinientos treinta y nueve euros con veintiséis céntimos de euro anuales
(1.539,26 €), en 25 plazos, cada uno de ellos pagaderos el 22 de noviembre de cada
año, siendo el primer pago el 22 de noviembre de 2022, y así sucesivamente».
– En la estipulación quinta se acuerda: «El cedente de conformidad con lo
establecido en el Art. 1807 del Código Civil dispone, que la renta o pensión no estará
sujeta a embargo por obligaciones del cedente».
– En la estipulación séptima: «Este contrato se someterá a lo dispuesto en el código
Civil, y en especial a los artículos 1.802 a 1.808».
– En la estipulación octava pactan lo siguiente: «Hipoteca. En garantía de la
obligación condicional contraída, en el tiempo y cuantía convenidos, y de cincuenta y
nueve mil seiscientos euros (59.600,00 €), para costa y gastos, que se aseguran en
perjuicio de terceros, se constituye hipoteca sobre la finca descrita».
Sostiene la Registradora, resumidamente, que de conformidad con lo dispuesto en
los artículos 1857 del Código Civil y 138 de la Ley Hipotecaria, la capacidad para
constituir el referido gravamen se reconoce al titular del bien que tenga la libre
disposición del mismo y, por tanto, no concurre tal capacidad en el adquirente de un bien
bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma, ostentando el mismo una
simple expectativa dominical.
Al contrario, entienden los recurrentes, que tal figura es jurídicamente admisible al
encontrarse regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, referidos a la
hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales.
2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso
deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación de la Registradora, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
Por ello, no se examinará si el contrato concertado puede calificarse como contrato
de alimentos regulado en los artículos 1791 a 1797 del Código Civil; como contrato de
renta vitalicia regulado en los artículos 1802 a 1808 del Código Civil; o como otro tipo
contractual. El contrato acordado no se realiza en contemplación de la vida del
pensionista, sino durante un plazo cierto y determinado de 25 años, con posibilidad de
pago anticipado.
Tampoco se estudiará si, como se afirma en la escritura, estamos ante la hipótesis
del artículo 1807 del Código civil que permite exonerar la pensión de posibles embargos
por obligaciones del pensionista.
3. Debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es
básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la
Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20
de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
cve: BOE-A-2023-9511
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 92
Martes 18 de abril de 2023
Sec. III. Pág. 55112
1. Se discute en el presente expediente si pueden constituir hipoteca los
adquirentes de unos inmuebles bajo condición suspensiva, cuyo cumplimiento no ha sido
debidamente acreditado y, por tanto, no ostentan la titularidad de los inmuebles cuyo
gravamen se pretende.
Son hechos que se deben tener en cuenta en la resolución del presente expediente,
los siguientes:
– En la estipulación primera, don D. M. M. cede y transmite por terceras partes
iguales las registrales 19.749, 22.892 y 22.894 a doña M. P., doña B. M. y doña L. M. R.
– En la estipulación segunda se acuerda: «Renta. En cambio de la expresada
cesión, cada una de las cesionarias, se obliga a abonar a Don D. M. M. la pensión
vitalicia de mil quinientos treinta y nueve euros con veintiséis céntimos de euro anuales
(1.539,26 €), en 25 plazos, cada uno de ellos pagaderos el 22 de noviembre de cada
año, siendo el primer pago el 22 de noviembre de 2022, y así sucesivamente».
– En la estipulación quinta se acuerda: «El cedente de conformidad con lo
establecido en el Art. 1807 del Código Civil dispone, que la renta o pensión no estará
sujeta a embargo por obligaciones del cedente».
– En la estipulación séptima: «Este contrato se someterá a lo dispuesto en el código
Civil, y en especial a los artículos 1.802 a 1.808».
– En la estipulación octava pactan lo siguiente: «Hipoteca. En garantía de la
obligación condicional contraída, en el tiempo y cuantía convenidos, y de cincuenta y
nueve mil seiscientos euros (59.600,00 €), para costa y gastos, que se aseguran en
perjuicio de terceros, se constituye hipoteca sobre la finca descrita».
Sostiene la Registradora, resumidamente, que de conformidad con lo dispuesto en
los artículos 1857 del Código Civil y 138 de la Ley Hipotecaria, la capacidad para
constituir el referido gravamen se reconoce al titular del bien que tenga la libre
disposición del mismo y, por tanto, no concurre tal capacidad en el adquirente de un bien
bajo condición suspensiva antes del cumplimiento de la misma, ostentando el mismo una
simple expectativa dominical.
Al contrario, entienden los recurrentes, que tal figura es jurídicamente admisible al
encontrarse regulada en los artículos 142 y 143 de la Ley Hipotecaria, referidos a la
hipoteca en garantía de obligaciones futuras o condicionales.
2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 326 de la Ley Hipotecaria el recurso
deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e
inmediatamente con la calificación de la Registradora, rechazándose cualquier otra
pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma.
Por ello, no se examinará si el contrato concertado puede calificarse como contrato
de alimentos regulado en los artículos 1791 a 1797 del Código Civil; como contrato de
renta vitalicia regulado en los artículos 1802 a 1808 del Código Civil; o como otro tipo
contractual. El contrato acordado no se realiza en contemplación de la vida del
pensionista, sino durante un plazo cierto y determinado de 25 años, con posibilidad de
pago anticipado.
Tampoco se estudiará si, como se afirma en la escritura, estamos ante la hipótesis
del artículo 1807 del Código civil que permite exonerar la pensión de posibles embargos
por obligaciones del pensionista.
3. Debe afirmarse que entre los principios de nuestro Derecho Hipotecario es
básico el de tracto sucesivo, en virtud del cual para inscribir un título en el Registro de la
Propiedad se exige que esté previamente inscrito el derecho del transmitente (artículo 20
de la Ley Hipotecaria).
Este principio está íntimamente relacionado con los de salvaguardia judicial de los
asientos registrales y el de legitimación, según los artículos 1, 38, 40 y 82 de la Ley
Hipotecaria.
La presunción «iuris tantum» de exactitud de los pronunciamientos del Registro así
como el reconocimiento de legitimación dispositiva del titular registral llevan consigo el
cierre del Registro a los títulos otorgados por persona distinta de dicho titular.
cve: BOE-A-2023-9511
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Núm. 92
